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物業服務合同成為《民法典》“有名合同”給社區生活帶來的積極影響

2021年第06期    作者:廖瀟歌    閱讀 12,850 次

自2003年的《物業管理條例》出臺以來，物業服務開始逐漸走向合法化、規范化，但卻一直沒有出臺一部全國性法律對物業服務進行詳細的規定。2020年5月28日，第十三屆全國人大三次會議上審議通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），自2021年1月1日起施行。其中的第三編“合同”將替代《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）的全部內容，作為新的法律規則為人們所用。《民法典》與《合同法》相比的一個重要變化，就是將物業服務合同作為典型合同單獨列出。自此，物業服務合同也正式躋身法律意義上的“有名合同”之列。

一、物業服務合同入《民法典》的意義

眾所周知，法律的制定一定是與社會的發展和需求相適應的。近年來，業主、業主大會、業主委員會與物業公司之間因為物業服務產生的諸多糾紛，是促成物業服務合同列入《民法典》的重要原因之一。根據中國裁判文書網的數據顯示，自2009年至今（編者注：本文寫于2020年），案由為物業服務合同的法律文書共計229萬余件（包括判決書、裁定書、調解書、通知書等），呈逐年上升的趨勢，且自2013年起猛增（圖一）。

與之相對應的，是自2003年《物業管理條例》之后，法律法規中只有2007年《物權法》的“建筑物區分所有權”部分提到了物業領域的管理問題，其余均為各地根據自身情況出臺的地方性文件。由此可見，當前的法律法規對于物業管理方面有較大的滯后和空白，亟待完善和補充。

物業服務合同作為典型合同列入《民法典》，提升了與物業服務合同相關法規的效力位階，可以為物業服務交易和物業行業監管提供規范依據，減少法律適用不明確的問題，保障各方權益的相對平衡，避免一方由于優勢地位或法律空白的原因而造成合同條款的不平等、執行難等難題。本文將結合《物業管理條例》的規定，與《民法典》對照討論。

二、明確物業服務的權利義務承擔主體

根據《民法典》第284條的規定，“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”看上去物業服務合同與委托合同具有一定的相似性，實際上物業服務合同有其鮮明的特征。

《民法典》第939條規定，由業主委員會及業主大會與物業服務人簽署，其效力及于全體業主；由建設單位與物業服務人簽署的前期物業合同，也同樣對業主具有法律約束力。物業服務人已按照約定和相關規定提供物業服務的，業主不得以未接受或無需接受相關物業服務拒付物業費。這似乎突破了合同的相對性，但實際上，由于接受物業服務的最終受益主體是業主，建設單位同物業買受人簽訂房產買賣合同之時，包含了雙方之間轉讓前期物業服務合同的合意，那么其承擔合同的付款義務是合理的。

業主大會、業主委員會作為代表業主行使權利的機構，只要其決定選聘和解聘物業服務人的表決程序和比例符合《民法典》第278條第2款要求的“專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”，則業主不能以“我不知道”“我沒簽字”“我不贊同”作為拒交物業費的事由。

該條款雖然在最高院的《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）中已經明確，但在實施過程中會更具有法律效力。

三、物業服務人的轉委托責任

《民法典》第941條規定，物業服務人將部分專項服務事項委托給第三方的，物業服務人仍應當就該部分向業主負責。由于物業服務的多樣性、復雜性，一個物業服務人（特別是非法人的其他物業服務人）不一定能夠完全滿足需求，為了降低服務成本、提高服務效率，物業服務人往往會在中標后采取部分外包的方式。但這就有可能導致物業服務人對外包事務消極對待或推卸責任，故《民法典》明確了物業服務人的轉委托責任，能夠在保證物業服務質量的基礎上，又符合市場經濟的需求。

另一方面，該條第2款要求物業服務人不得將全部物業服務轉委托或支解后分別轉委托給第三方，也是對物業服務人的一種約束。一個物業服務人如果將全部的服務都轉包給他人，那它可能實際上并沒有履行物業服務合同的能力，甚至根本就是一個“空殼公司”。這條規定與《建筑法》《合同法》中對于建設施工合同不得轉包，只能部分分包的規定相類似，可以從根本上解決不具備物業服務資質的企業“掛羊頭賣狗肉”的行為，也有利于簡化法律關系，便于解決糾紛。

四、明確物業服務合同的核心

（一）將合同義務上升為法律義務

一般情況下，合同的內容都是由合同雙方通過一致合意達成的。在《民法典》出臺以前，物業服務合同內容在相關行政法規、地方性法規當中的約定都相對簡略。在物業服務合同擬定的過程中，物業服務人利用其專業性規避自己的責任和義務，導致在爭議出現時業主處于不利的弱勢地位，權益無法得以保護。《民法典》第942條作為新增條款，盡量詳細地概括了物業服務的幾大重點內容，包括維修、養護、清潔、綠化、經營管理共有部分，維護基本秩序，保護業主人身財產安全，對違反治安、環保、消防的法律法規的行為及時制止并上報行政主管部門和協助處理，從而將合同義務上升為法律義務，對物業服務人提出了更高的要求，也為社區的和諧、穩定、正常運轉提供了有效的保障措施。

（二）合同雙方的告知義務

物業管理的核心內容是服務，對于物業服務人而言，其應當向合同約定的接受服務方，即全體業主負責。故需定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

對于業主而言，也并不是可以“為所欲為”的。在以下三種情況出現時，需要告知物業服務人：1.裝飾裝修房屋；2.業主轉讓、出租物業專有部分；3.設立居住權或者依法改變共有部分用途的。

上訴告知義務，一方面是為了保障全體業主的共同權益不受侵犯，另一方面也是對業主權利的約束。特別是對于初次提出的“居住權”概念，尚無具體的實施細則，但及時告知物業服務人進行備案很有必要，這個細節能夠讓居住權的實現多一層保護，同時也便于物業服務人進行對小區人員的管理。

（三）通過合法的方式保障物業服務人的權利

對于逾期不支付物業費的業主，物業服務人可以在催告后通過訴訟或仲裁的方式主張，而不能采取停止供電、供水、供熱、供燃氣的方式催交物業費。這是《民法典》在《物業管理條例》和《司法解釋》的基礎上，確定了物業服務人提起訴訟或申請仲裁的前置條件，同時通過禁止性法規不允許物業服務人采用停水、停電等影響業主基本生活的方式“暴力催收”物業費。這樣做的目的是讓物業服務人和業主之間先進行合理的溝通和協商，給予雙方達成和解的機會，避免矛盾激化從而影響社區的穩定。

另一方面，從合同的相對性來看，供水、供電、供氣等合同的相對方由業主和供水、供電、供氣企業簽訂，只有在業主不按期交納費用時，提供服務方在經過催告和通知的程序后，才可以采取上述措施，也是為了保障其他合同的履行不受到法律規定之外的限制和約束。

五、物業服務合同的解除與續訂

一般而言，合同的解除都是以合同雙方的約定為準，旨在保護合同雙方的自由合意，故由法律強制規定單方解除條款的合同很少，規定單方解除合同期限的更少，如《勞動合同法》中對于勞動合同一方無過錯情況下的單方解除規定為提前30天。在《民法典》中，只有物業服務合同中的業主享有此權利，即經法定程序共同決定解除物業服務人的，除合同另有約定，應當提前60天通知；而物業服務人不同意續聘的，也應當在合同期屆滿90天前書面通知。這一規定，給了雙方緩沖和交接的時間。提前解約造成物業服務人公司損失的，除不可歸責于業主的事由外,業主應當賠償損失。

同時，如果合同期滿業主未作出續聘、另聘且物業服務人繼續提供服務，即存在事實上的合同關系的，依照不定期合同處理。業主仍然享有提前60天通知的任意解除權。需要注意的是，《民法典》并未規定在此情況下的解約損失賠償責任。因此，在物業服務合同即將到期前，物業服務人最好及時與業主溝通續約事宜，避免處于被動的地位。

六、總結隨著城市化進程的加速，物業服務成為社區治理中不可或缺的一環，而每一條法規背后，都是千萬個案例和糾紛的堆積。短短十四條與物業服務合同相關的法條，其背后凝聚的是無數個案例判決的總結。從《民法典》的新規定中，我們能夠看到，物業服務合同的地位上升為“有名合同”之后，結合《民法典》“建筑物區分所有權”一章的規定，對于物業服務行業的規范、管理有很大的效用。未來，隨著《民法典》的正式施行，相信物業服務合同的合法訂立、合理履行，能夠為社區生活帶來更多積極的影響。

廖瀟歌上海七方律師事務所合伙人，上海律協對外宣傳與聯絡委員會委員、社會公共服務業務研究委員會副主任，上海市徐匯區女律師聯誼會副會長，上海市委市政府信訪接待志愿律師團成員業務方向：人民調解、社區治理、不動產征收