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商品房預售合同爭議實務解析

2018年第08期    作者:文│馮兢    閱讀 11,680 次

隨著房地產事業的蓬勃發展，我國的房地產訴訟和非訟業務占據了法律服務行業市場中的巨大份額。本文擬從商品房預售合同中的幾項常見爭議入手進行分析論證，以期對從事相關領域的法律工作者和購房人在實務中有所助益。

一、交易價款

與交易價款有關的合同內容無論對開發商還是購房人而言，都是極為重要的合同條款。購房價款支付方式、支付期限、支付比例等均會對合同的后續履行產生影響。此外，交易價款又是受到政府調控最多的部分之一，如何應對政府調控所帶來的影響也是諸多開發商研究的一大課題。

（一）通過第三方收費

如前所述，預售商品房的預售價格受到政府干預措施的影響較大。部分城市甚至無法越過備案價格之外辦理預售合同的網簽手續。實踐中，許多開發商會通過與第三方合作等方式，由第三方提供居間費、團購費、購房優惠服務費等服務形式來收取一定費用。在這種模式下，費用并不由開發商直接收取，而是由第三方（如中介公司、團購公司）等收取并開具相應發票。開發商與此類第三方之間往往存在合作關系，并可能向第三方收取相關費用。在形式上，購房人除了簽訂預售/銷售合同之外，還需和中介公司、團購公司簽訂居間合同、團購合同等，作為支付相應費用的依據。

如購房人或開發商在履行預售合同的過程中發生嚴重違約，開發商或購房人有權根據預售合同的約定主張解除合同并追究相應的違約責任。但對于團購費或者居間費，因簽約及收款主體均不是開發商，購房人很難要求開發商予以返還。而如果購房人單獨起訴第三方或將第三方作為共同被告，法院也將依據居間合同或團購合同的約定條款來判斷是否達到了退款條件。一般而言，居間合同或團購合同均是以簽訂預售合同作為合作成功的標志，在簽訂預售合同之后發生的退款行為并不必然導致退還居間、團購等費用，由此便會產生購房人在合同解除后（尤其在因開發商過錯而導致的解除）無法收回已付的居間費或團購費的不利損失。

需要開發商注意的是，此類行為本身存在規避政策限制的“擦邊球”性質，尤其在地方政府嚴控商品房備案價及超備案價預售的政策形勢下，第三方通過司法途徑主張可能會使開發商引火燒身。

（二）貸款付款期限條款

面對目前房地產市場動輒千萬的總價款，一般家庭實難承擔全款購房的巨大經濟壓力，由此貸款條款就成為了商品房預售/銷售合同中十分重要的部分。然而，無論是開發商還是購房人對此類條款的重視程度都是遠遠不夠的。

開發商因其具有提供條款文本的先天優勢，以及目前我國房地產賣方市場的現狀，導致了開發商往往會優先設定一個貸款到賬的期限，并且不允許購房人進行修改。

從目前國內各大開發商使用比較多的條款來看，其往往會約定一個固定的貸款付款期限，要求購房人在該期限內支付貸款。如果逾期不付，則由購房人承擔逾期付款的違約責任；超過一定期限后，開發商甚至有權解除預售/銷售合同。此外，開發商還會設定一個逾期貸款未付條款，限定購房人有責任以自有資金替代履行。

針對此類條款發生的爭議，購房人往往會通過三個角度進行抗辯：(1)約定期限短于銀行通常的放款期限，因此該條款客觀上履行不能；(2)開發商提供的付款期限屬于格式條款，事先未與購房人進行協商，且約定時間過短，損害了購房人的權益。

筆者認為，第一個抗辯角度需要與合同的其他條款相銜接來分析。譬如合同條款如果將房屋的過戶期限約定在付款期限之后的，則顯然違背了貸款銀行先過戶取得他證后再發放貸款的交易慣例，此時主張客觀履行不能具有一定的可行性。但如果僅單純討論放款期限是否合理，對購房人而言存在較大的舉證困難。因為我國銀行的放貸速度受到多種因素的制約，例如放貸當時的房地產調控政策松緊程度、貸款銀行自身資金是否充裕、購房人與開發商是否積極辦理審稅和過戶手續等，所以實踐中購房人很難舉證證明其貸款銀行不能在開發商約定的付款期限內放款。第二個格式條款的抗辯也非常多見，但如嚴格套用合同法對于格式條款的規定，就會發現該類條款只對付款期限進行了約定，很難認為是剝奪了購房人的合法權益。再者，購房人也較難舉證證明開發商拒絕與其協商放款期限的約定，大部分只能在事后通過錄音等方式來盡量還原簽約當時的場景。

二、大產證逾期辦理

所謂的“大產證”指的是辦理完畢預售商品房所在整棟房屋的初始登記后，而取得的不動產權證書，取得大產證是辦理“小產證”的前提。我國法律法規對于開發商應當在多久時限內辦理大產證并無明確的規定。因此，預售合同雙方在預售合同中對大產證的辦理如何約定，對可能發生的潛在爭議起到了較大的影響。一般而言，雙方會在預售合同中對首次登記的具體時間進行明確約定，如約定一個固定日期或以某個時點為起計算約定辦理的期限，但對于開發商遲延取得產證的違約責任一般不做明確的約定。以《上海市商品房預售合同》（示范文本）為例，其將大產證的辦理期限約定在第10條的交付條件第2種選項之中，“甲方承諾在__年__月__日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證（大產證），如到時不能取得商品房房地產權證（大產證），乙方有權單方面解除本合同。”實踐中，開發商一般會選擇通過補充協議的方式與購房人就大產證的辦理進行特別約定。

筆者認為，大產證的取得對購房人而言并無直接的利害關系但也并非毫無關聯。首先，大產證將會影響房屋的交付。許多開發商會將大產證的辦理作為房屋交付的前提，如發生延期，購房人可通過延期交房的約定追究違約責任。其次，大產證將會影響小產證的辦理。如前所述，大產證是小產證辦理的前提，如果開發商始終無法辦理大產證并交付房屋，也可能導致小產證辦理的延遲。同樣，購房人可通過有關延期辦理小產證的約定追究違約責任。這里需要注意的是，《商品房買賣合同司解》第18條規定的購房人未能取得房屋權屬證書而產生的違約責任，指的是辦理小產證逾期的情形，并不能直接套用在大產證的辦理上。

對于大產證延期辦理的直接違約責任問題，上海市高級法院發布的《關于宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》值得借鑒：“七、房屋開發商逾期辦出房地產權屬證書（以下簡稱“大產證”），房屋買受人（以下簡稱“小業主”）可否比照《商品房買賣合同司解》第18條規定，要求開發商承擔違約責任。該條規定主要針對由于開發商的原因致使小業主未能按期取得小產證的情形，而不適用于開發商逾期辦出大產證的情況。同時，開發商逾期辦出大產證與購房人一般無直接利害關系，與購房人存在直接利害關系的是能否按照合同約定如期取得小產證。若合同約定了開發商辦出大產證的期限而開發商逾期辦出的，購房人據此要求賠償損失，應當舉證證明其因此而遭受了損失，不能直接參照《商品房買賣合同司解》的規定判令開發商承擔違約責任，但購房合同對此有特別約定的除外。”

三、交房

房屋交付同樣是商品房預售/銷售合同履行過程中所必不可少的一環，因其涉及開發商作為產品提供方向購房人交付產品實物，并由購房人對其質量等要素進行檢驗，是至關重要的一個部分。

（一）因質量問題引發的爭議

實踐中，筆者經常遇到購房人在交付房屋之日便對房屋所存在的各類問題，尤其是精裝修房屋交房所存在的裝修問題，進行取證、固定，要求開發商整改，同時，以房屋存在質量問題為由，拒絕接受房屋。

對此問題，筆者認為：首先，房屋竣工驗收合格是進行交付的前提，如開發商未取得竣工驗收報告便交付房屋的，該交付行為并不產生效力。其次，竣工驗收合格并不代表房屋不存在質量問題，但對于質量問題應進行適當的區分，如房屋存在主體結構問題，導致房屋不能使用，購房人可拒絕接收房屋并向開發商主張損失賠償；如房屋存在非主體結構的問題但明顯影響使用的，購房人仍然有權拒絕接收房屋并要求開發商承擔相應的責任；而如果房屋雖存在質量問題，但并不影響正常使用或僅對正常使用產生細微影響的，購房人并不能以此為由拒絕交付房屋。

而在對于質量問題嚴重程度的判斷上，除主體結構問題需經檢驗鑒定方可得出結論外，很大程度上將取決于法官的主觀判斷和雙方的舉證能力。

（二）因未付清房價款或違約金引發的爭議

實踐中，因購房人未付清房款（尤其是違約金），導致開發商拒絕交付房屋的爭議也經常發生。

從預售合同內容來看，未付清購房款而拒絕交付房屋應屬開發商的正當權利，實踐中爭議也較少。但如購房人未付清違約金而導致開發商拒絕交付房屋的，則存在著多種解讀。

就支持開發商有權拒絕交付房屋的觀點而言，其主要依據預售合同中有關未付清違約金開發商有權拒絕交房的約定展開論述，以當事人意思自治為出發點。需要注意的是，如預售合同中并不存在開發商有權在購房人未付清違約金的情況下拒絕交付房屋的約定，則開發商將缺乏拒絕交付房屋的依據。

而否認開發商有權拒絕交付房屋的觀點，則更多的從拒絕交房條款屬于格式條款且加重購房人的責任，排除了購房人的義務角度分析認為該條款無效。

對此問題，筆者認為，開發商在擬定預售合同相關條款時應予以注意依照《合同法》第39條的規定履行提示說明義務，以免被法院認定為未盡合理方式提醒購房人注意免除或者限制其責任的條款。

但從另一方面來講，格式條款并非當然無效，其還需要滿足免除開發商責任、加重購房人責任或排除購房人主要權利的條件。而就此處所討論的問題來看，如購房人正常履行合同不發生逾期付款的情況下，并不會發生免除開發商交房義務或者加重購房人責任的情形。

四、解除及違約

（一）解除權行使期限的限制

合同解除權的行使應受到合理期限的限制，這一規則早已在《合同法》第95條中便已確立。但對于解除的“合理期限”卻無明確的規定，此問題在商品房買賣合同領域值得關注，因此在《商品房買賣合同司解》的第15條中，明確了“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅”的限制。

需要說明的是，上述規則的運用存在一定的限制，如在適用情形上，司法解釋只規定了逾期交房和逾期付款兩種情形，而實際上預售合同中所約定的解除權情形遠多于這兩種，如發生除上述兩種情形之外的解約，是否適用司法解釋第15條規定的“合理期限”，不無疑問。因此，預售合同中往往會由開發商專門設置統一的解約權行使期限條款。當然，此類條款往往是一柄雙刃劍，尤其在開發商對合同履行管理和銜接不到位時，可能會導致自身的解除權行使期限屆滿而無法有效解除合同。這一情況又引申出了另一個重要而又極具爭議的問題：如開發商行使約定的合同解除權超過了合理期限時，能否再依據法定解除權來行使解約權利，不無疑問。

舉例而言，購房人逾期支付購房款超過合同約定期限而使得開發商享有解除權，但開發商在預售合同中特別約定的60日解除權行使期限內并未行使該權利。此后，開發商再次通過發函催告的形式，要求購房人在合理期限內支付剩余購房款，購房人未予回應。開發商最終依據《合同法》第94條第1款第3項“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”的規定主張行使法定解除權，能否得到法院支持，存在較大的爭議。

筆者認為，從理論角度而言，法定解除權與約定解除權本身即各不相同，互不排斥。在上列案例中，約定解除權行使期限過期并不應當影響法定解除權的行使。因此，購房人在經催告后仍然不支付購房款的情況下，應當允許開發商行使法定解除權。約定解除權行使期間的屆滿不能成為阻卻法定解除權行使的合法正當事由。當然，此時的解除權是新產生的，同樣受到解除權行使期限的限制，只是該期限應針對法定解除權來計算。

從實務角度而言，此類案例中發生上述情形的原因往往是購房人無力繼續支付購房款，合同實際上也難以再繼續履行。此時如不允許開發商行使解除權，將導致出現司法僵局。購房人已付款項難以收回，開發商的房屋也將處于空置狀態無法收回或利用，這種結果顯然難以取得較好的社會效果。

（二）限購及貸款政策變化

近幾年來我國各地如火如荼地實施各類限購限貸政策對商品預售合同的法律適用領域頗有影響。以上海為例，其在示范文本中加入了“特別告知”，約定如購房人未如實提供家庭情況及家庭成員名下擁有的住房情況，應承擔由此引起的“不予辦理房地產登記”等一切法律責任及經濟責任。

在合同法的語境下，限購和限貸所涉及的實際是兩種法律制度。首先，作為地方政策，被限購的購房人簽訂的預售合同不會因違反此類政策而無效，而應從“履行不能”的角度來考慮合同解除的相應后果。而限貸則應從“情勢變更”這一制度上來進行探討。

有關履行不能的問題，無論是訂立預售合同之前已屬限購，還是預售合同訂立后至實際履行之前發生限購，均構成客觀履行不能。任何一方當事人均有權解除預售合同，所不同的只是購房人是否應承擔違約責任。針對此類爭議，最高人民法院在《第八次全國法院民事審判工作會議紀要》中有所涉及“房屋買賣合同簽訂后，由于‘限購’等政策實施導致當事人無法辦理房屋所有權變更登記的，買受人請求解除合同并要求出賣人返還購房款或定金的，予以支持。”由此可見，合同訂立后發生限購此類履行不能情形的，應認為是不可歸責于雙方的原因，開發商應當返還已經收取的合同款項。而針對購房前已經明知或應知自己限購而簽訂協議的，則應由購房人承擔相應的違約責任。

實踐中，還會經常出現的問題為開發商的銷售人員為提高業績，承諾補繳社保或允許變更購房人等方式促使不具備購房條件的購房人簽訂預售合同或相關的預約協議。

筆者認為，就購房人角度而言，銷售人員的此種“承諾”一般均通過口頭方式表達，難以取得有效的證據加以佐證。但如確有證據證明開發商做出過此類承諾而無法兌現的，預售合同也同樣因履行不能而應解除，購房人所付款項亦應退還。唯開發商是否應根據《合同法》第42條之規定承擔締約過失責任，值得探討。筆者認為此時存在一定的主張開發商賠償購房人信賴利益的空間，只是此類信賴利益可能微乎其微。

另一個容易發生的問題則是購房人因貸款政策變化（主要是首付比例的增加）而主張解除合同的情形。此類情形的前提應當限制在預售合同簽訂之后，因如預售合同簽訂前就已經產生的政策變化，并非情勢變更范疇，應由購房人自擔風險。針對商品房預售合同貸款政策變化的問題，上海市高級法院認為在《關于宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》中已有相關規定，原則上不認定貸款政策變化為情勢變更而允許解除合同，但設有例外。而最高人民法院在《第八次全國法院民事審判工作會議紀要》中也規定：“當事人約定以按揭貸款方式付款，買受人以政策變化導致不能辦理按揭貸款為由，請求解除合同并要求出賣人返還購房款或定金的，應對買受人所持上述理由的真實性予以審查。”

五、結語

針對商品房預售合同中涉及許多法律規則和問題的研究，筆者在長期的房地產執業過程中對此頗有興趣。本文僅是筆者在諸多問題中對于一些自身較有興趣的問題進行羅列和探討，實踐中還有更多的問題值得去發現和研究，也望以此文拋磚引玉，引發大家對于商品房預售合同糾紛和商品房買賣合同糾紛中相關問題更多的探討和研究。

 

馮兢

上海邦信陽中建中匯律師事務所合伙人。

業務方向：為房地產行業的非訴和訴訟業務、公司并購籌資重組等非訴業務。