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建筑物區分所有權案件 常見疑難問題初析

2022年第04期    作者:文│宋安成    閱讀 2,826 次

目前，法院審理的涉及業主、業主委員會、物業服務企業和其它相關民事主體相互之間的訴訟越來越多。筆者結合自己長期從事物業管理法律服務的經驗，對建筑物區分所有權案件處理中的一些常見焦點、難點問題提出自己的一孔之見，與大家分析討論。為更好地討論建筑物區分所有權糾紛，筆者將其分為如下四個問題：業主委員會與業主大會的民事訴訟主體資格及相關問題、業主知情權訴訟的范圍邊界與其它問題、業主撤銷權司法審查的邊界及其它問題、公共收益返還類訴訟常見疑難問題。

一、業主委員會與業主大會的民事訴訟主體資格及相關問題

實踐中對業主大會、業主委員會作為民事訴訟主體的一系列具體問題有較大爭議，筆者僅就業主大會、業主委員會的民事訴訟主體資質系列問題與讀者展開討論。

（一）業主大會與業主委員會主體資格的區別與聯系問題

對于業主委員會或者業主大會在何種情況下作為原告或被告，實務中有較大爭議。首先是作為原告的問題，如起訴前物業公司移交資料、公共收益等，目前并沒有明確法律法規規定是由業主大會還是業主委員會起訴。最高人民法院[2002]民立他字第46號《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》中答復：“金湖新村業主委員會符合‘其他組織’條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料，未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟。”該復函承認了業主委員會在一定條件下具有民事訴訟主體資格。實務中，法院在大多數情況下也會受理業主委員會作為原告的各類訴訟。但考慮到業主委員會是業主大會的執行機構，一般情況下，業主委員會起訴需要業主大會的授權以獲得民事訴訟主體資格。

另外，根據最高人民法院網2016年9月19日發布的指導案例65號：上海市虹口區久樂大廈小區業主大會訴上海環亞實業總公司業主共有權糾紛案，明確了業主大會可以作為原告進行訴訟。有觀點認為，業主大會類似于公司的股東會或股東大會，一般情況下不具備民事訴訟主體資格，這顯然沒有注意到業主大會本身的特殊性。業主大會本身具有直接進行民事行為的一定權利，而不是必然在作出決議后一定要通過業主委員會實施。

業主大會、業主委員會作被告的問題相對來說比較復雜。通常意義上，允許業主委員會作為被告。根據《物業管理條例》規定，業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權，對外代表業主進行民事活動，所產生的法律后果由全體業主承擔。業主委員會與他人發生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟。在具體司法實踐案例中，業主委員會作為被告的情況亦大量存在。

業主大會或業主委員會可能作為被告的情況有四類：一是業主的知情權訴訟；二是業主的撤銷權訴訟；三是業主委員會或業主大會與其它民事主體的合同糾紛；四是業主大會或業主委員會作為被告的侵權糾紛。

首先，對于業主的知情權訴訟，應當以業主委員會作為被告。原因是業主希望知悉的資料，如物業服務合同、業主大會議事規則、停車位分配制度等，一般是由業主大會的執行機構——業主委員會保管。如果將非常設機構業主大會作為被告，顯然難以提供業主希望知悉的資料。

其次，對于撤銷權訴訟的被告問題，要根據要求撤銷的內容而定。若是要撤銷業主大會作出的決議，被告應當是業主大會；若是要撤銷業主委員會作出的決議（包括超權限所作決議），被告應當是業主委員會。業主行使撤銷權時，應當根據決議作出的主體選擇不同的被告。

再次，對于業主委員會或業主大會與其它民事主體的合同糾紛，例如業主委員會與施工單位簽署的合同，司法實踐中，既有業主委員會作被告，也有業主大會作被告。合同和小區事務一般由業主委員會負責具體執行，從這個意義上看，更合適的被告也應當是業主委員會，以業主大會作被告反而不利于案件事實的查清。所以，對于這類訴訟，筆者更傾向于被告應當是業主委員會。

最后，業主大會或業主委員會作為被告的侵權糾紛常見于外墻脫落致他人損害或其它公共部位、公共設施造成他人權利被侵害的情況。筆者認為，此時也應以業主委員會作為被告為宜，理由同上，不再贅述。

（二）業主委員會“真空期”的訴訟主體資格問題

業主委員會的“真空期”有兩種情況：一是業主委員會已經到期，但是仍然愿意履行職責，業主委員會成員積極作為的情況；二是業主委員會已經到期或業主委員會大部分成員辭職，業主委員會成員不愿意繼續履行職責的情況。如果過期的業主委員會經過業主大會的授權，代表全體業主提出訴訟，筆者認為，即使其已經到期，也應當賦予其民事訴訟主體資格。從法理上看，這屬于“訴訟擔當”的概念，也可以理解為“授權委托”的概念。至于“真空期”業主委員會作被告的情況，過期的業主委員會其實是代表全體業主承擔法律責任，必須賦予其一定的民事訴訟主體資格。筆者認為，這應屬于“訴訟擔當”的范疇。但在執行時，不宜對業主委員會的負責人進行“限高”或采取其它強制執行手段，因為其并非法定的實體權利義務人。實踐中，還有居民委員會“代行”業主委員會職責的情況。筆者認為，這里也需要引入“訴訟擔當”的概念，即訴訟擔當人基于權利人的授權而成為適格的訴訟主體。

關于“真空期”業主大會的訴訟主體資格問題，業主大會并不存在“真空期”。因為不涉及換屆的問題，業主大會一經成立，其訴訟主體資格一直客觀存在。

（三）民事案件中業主委員會或業主大會承擔法律責任分析

關于業主大會或業主委員會如何承擔民事責任，筆者總結了三點：一是金錢給付義務大都由全體業主或者業主大會承擔責任；二是非金錢給付義務，如返還原物、公開小區管理資料等，由業主委員會承擔責任；三是金錢給付義務的執行問題，可從維修資金直接劃扣或讓物業公司協助執行小區的公共收益。涉及由部分業主承擔的情況，如某棟樓外立面維修費用要支付給施工單位，法院亦可以直接扣劃整個小區維修資金專戶的款項，分戶賬目的具體分攤留待業主大會（業主委員會）自行處理。

二、業主知情權訴訟的范圍邊界與其它問題

根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》（以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》）第十三條規定：“業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。”司法實踐中，業主的知情權訴訟并不罕見，也存在一些爭議，下面就業主知情權訴訟問題展開討論。

上述司法解釋雖已明確業主享有知情權的內容，但表述過于模糊。有的法院依據該條款認為，只要業主請求的事項包括在該條款中，就應事無巨細地要求業主委員會滿足業主的訴請；有的法院則依據該條款并結合自身判斷及利弊因素，判定部分滿足業主要求。關于判定業主知情權的界限，可參考《公司法》對于股東知情權的相關規定。《公司法》第二十三條規定：“股東有權查閱、復制公司章程、股東會會議記錄、董事會會議決議、監事會會議決議和財務會計報告。股東可以要求查閱公司會計賬簿”。由此可知股東可以查閱的具體事項。《公司法》對于股東查閱公司會計賬目的問題更是作了詳細的規定：“股東要求查閱公司會計賬簿的，應當向公司提出書面請求，說明目的。公司有合理根據認為股東查閱會計賬簿有不正當目的，可能損害公司合法利益的，可以拒絕提供查閱，并應當自股東提出書面請求之日起十五日內書面答復股東并說明理由。公司拒絕提供查閱的，股東可以請求人民法院要求公司提供查閱。”《公司法》在股東知情權的規定上權衡利弊，既保障股東合法的知情權，也避免股東知情權的濫用。公司的運營涉及商業秘密，公司有證據證明股東有不正當目的的，可以不予查閱。但小區物業管理運作則不同，一般不涉及業主秘密或隱私。正常情況下，對于所有業主委員會對外簽署的合同、維修資金使用的原始財務憑證，業主委員會均應當提供。

業主的知情權實務操作還有幾個問題：

（1）知情權的時效。從目前的司法實踐看，對于業主知情權的保護并無訴訟時效的限制。但如遇到業主要求知情的事項跨度達10年以上，往往不能保證業主委員會有相關的資料。這就需要業主明確知情的具體內容和事項，比如可以要求知情業主委員會會議決議，但不能籠統地要求復制業主委員會決議。如果業主不能說明，則不應當得到支持。如果業主委員會明確表示自己沒有相關資料，客觀上也較有可能存在這種情況，比如業主委員會換屆后未進行移交導致只有本屆資料，法院若判決一定要提供所有業主委員會資料顯然不可行。

（2）知情權提出主體資格的限制。只要是小區的業主，均可以行使對小區公共事務的知情權。對于使用權人的知情權，目前沒有法律或司法解釋的支持。對于新業主是否可以起訴知情其成為業主之前的小區公共事宜，筆者傾向于從寬原則，考慮小區公共事務的延續性；以及新業主作為新的建筑物區分所有權人之一，理應有權了解小區以前的公共事務。

（3）物業公司作為知情權被告主體的問題。從《建筑物區分所有權司法解釋》看，業主要知情的相對方并不拘泥于業主委員會，物業服務企業也可以成為知情權的對象，司法實踐中也不乏相關的案例。酬金制收費的小區，物業公司應當提供所有物業管理的資料；包干制小區，物業公司應當提供公共收益等情況。

（4）業主知情權與業主隱私權的邊界問題。需要平衡知情權與隱私權之間的關系，例如停車位的出租情況，只需對應特定門戶的業主，無需披露業主個人信息。至于業主知情權的行使限制，因業主知情權不涉及商業秘密，可以允許查閱會計賬簿、原始會計憑證等，以不影響物業服務企業和業主委員會正常運轉為限。

三、業主撤銷權司法審查的邊界及其它問題

關于業主撤銷權的規定主要見于《民法典》和《建筑物區分所有權司法解釋》。業主要享有撤銷權，應具備如下要件:（1）業主大會或者業主委員會作出了決定；（2）業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益或者違背法定程序；（3）撤銷權的行使必須在法定除斥期間內以訴訟方式向人民法院提起。

關于業主撤銷權，有幾個問題需要探討：

（1）法院一般如何認定侵害業主合法權益或者違反法律規定的程序？對于業主合法權益的侵害，如增加物業管理費標準；程序上的權利侵害主要有投票權數達不到法定要求、選票送達不符合程序。合法權益的侵害一般根據表決的事項由法官來綜合評判對起訴業主的影響，而程序上的違法問題相對比較復雜：一方面，有法律法規明確規定的程序要求，比如業主大會召開應當提前15天就表決事項進行公示；按照《民法典》第二百七十八條的規定，業主表決應當達到“雙參與”“雙通過”的法定要求等，如有違反，一般法院都可以對業主大會決議進行撤銷。另一方面，所謂的程序是由小區的《議事規則》規定的，比如《議事規則》規定了送達選票應當有兩個以上業主見證，但實際操作中業主委員會沒有實施見證環節，這種違反《議事規則》程序的情況是否也屬于違反法定程序？筆者認為，不宜一概認定為違反了《建筑物區分所有權司法解釋》法定程序，應當區別對待。如果判定違反約定程序對投票結果沒有較大影響，業主委員會也不是有意而為之，比如通知開會時間地點不明確、開票時間延后，這些往往不足以影響投票結果，不宜認定為程序違法而被撤銷。反之，如果判定違反約定程序可能會直接影響投票結果，比如《議事規則》要求業主一定要核對身份證、房產證才能投票，但是業主委員會并未核實，法院可以考慮違反了《議事規則》的約定，予以撤銷業主大會決議。

（2）如何審查撤銷權中的焦點問題——業主投票權合法合規問題？這主要是《民法典》第二百七十八條規定的“雙參與”“雙多數”規則的應用問題，也是業主對業主大會撤銷權訴訟中必然遇到的問題。根據《民法典》的新增規定，“業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”。該規定在“參與表決”操作中的爭議最大——是指一定要業主投票，還是將選票給到業主也算其參與表決？從法律上看，參與表決應當以積極表示行為為準。《民法典》作出這條規定的目的就是為了保護業主的表決權，鼓勵業主積極投票，保證投票的廣泛參與，防止業主以未參與表決為由不愿意執行業主大會決議。當然，業主投票還有很多問題，考慮到并非新的焦點問題，本文不再贅述。

（3）法院對舉證責任如何分配，舉證責任的邊界如何？關于撤銷權舉證責任的分配問題，司法實踐主要集中在違反程序規定上。關于違反法定程序的具體認定，可以考慮通過舉證責任的分配完成程序合法性的審查。如果業主大會（業主委員會）舉證證明其決議過程符合法定程序（如邀請居民委員會或村民委員會派員列席），則應認定業主大會（業主委員會）就其決定的程序合法性完成舉證義務；如果業主進一步對計票結果提出異議，則應就計票結果錯誤承擔舉證責任；如果業主舉證證明計票結果錯誤存在高度可能性，比如有大量的業主表明自己未參加投票，但是計票結果顯示自己已投票，則業主大會（業主委員會）應提供原始選票，并就原始選票的真實性和完整性承擔舉證責任；如果業主大會（業主委員會）無法完成舉證義務，則應承擔舉證不能的后果，法院可以徑行認定業主大會（業主委員會）決定存在瑕疵，也可以在法官的監督下重新計票。

（4）對于業主委員會的選舉、換屆是否可以提出訴訟？一種觀點認為，業主委員會委員的選舉結果屬于業主大會的決定，若業主委員會委員不具備法定或約定的選任資格，將導致業主程序權利受損，由此構成可撤銷的決定。另一種觀點則認為，業主就業主委員會委員的選任資格或者流程提出異議的，由于業主大會的召開系籌備組或者換屆改選小組實施，而籌備組或者換屆改選小組實際上是由街道房管部門主導，業主大會作為被成立的對象、業主委員會作為被選舉出來的對象均未參與選舉過程，對其提出民事訴訟顯然不合適；且業主完全可以就選舉過程提出異議，并提出行政復議或訴訟，這類行政訴訟亦非個案，業主完全有司法救濟的渠道。目前，司法實踐中傾向于認為這一問題不屬于法院受理民事訴訟的范圍，以裁定不予受理、駁回起訴居多。

四、公共收益返還類訴訟常見疑難問題

《民法典》第二百八十二條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”這種收入一般稱之為“公共收益”，由物業公司代業主收取。如物業公司在退出小區時拒不返還公共收益，業主委員會只能代表全體業主提出訴訟。遇到此類案件時需要注意：

（1）公共收益可否抵扣物業公司對公共部位的維修支出？業主委員會成立之前，公共部位維修費用理應由開發商承擔保修責任或由全體業主承擔。但是業主委員會成立前，小區確實存在物業公司對外墻滲水、電梯維修的事項，所以物業公司往往要求在返還全體業主公共收益時扣除自己墊付的維修費用，即相互抵扣。筆者認為，公共收益返還和墊付費用的問題屬于不同的法律關系。物業公司侵占全體業主公共收益返還是對業主物權的侵害，而物業公司墊付的維修費用則是物業公司的無因管理行為，應當另行訴訟。但如果物業公司就使用公共收益征求過業主同意，則可以從公共收益中扣除物業公司墊付的費用。

（2）司法實踐中一般如何考慮物業公司的合理成本？筆者認為，法院可以自行酌定物業公司扣除一定比例作為管理成本。但是有幾個問題要說明：一是酬金制收益小區不應考慮物業公司管理成本；二是小區地面停車收益的管理成本和廣告收益、租金收益的管理成本應當分別考慮，不應當“一刀切”，其管理成本是不一樣的——一般停車的管理成本較高，廣告和租賃的管理成本較低。

（3）公共收益訴訟中，物業公司拒不提供收益的相關資料或不配合審計的情況如何處理？筆者認為，一種情況是物業公司拒不提供相應的證據，法院根據小區停車的具體情況酌定公共收益；另一種情況是物業公司提供的證據明顯與業主訴求不符，法院根據業主委員會提供的證據認定小區停車收益。此外，業主委員會對于小區的廣告費或者其它公共收益要舉出證據有一定難度，律師應協助業主委員會找到初步的證據，否則法院連酌定的基本依據都沒有。

（4）公共收益的訴訟時效如何起算？一般應當從業主委員會成立時起算，其在成立3年內均可以向物業公司提出公共收益的訴訟。這主要是考慮到在業主委員會成立前，法律上沒有一個合格的主體可以向物公司主張權利。司法實踐中也有即使業主委員會在成立3年后才主張公共收益，法院也支持的案件。大部分是因為公共收益長期未結算，物業公司也從未公示，法院認為未結算、業主不知曉具體數字的情況下，不存在時效問題。

結語

圍墻式中國物業管理模式的特殊性決定了此類糾紛法律關系的復雜性和司法實踐的高難度。總體來說，涉及業主建筑物區分所有權的案件屬于較新型的案件，相關的司法實踐也在發展變化中。本文不可能窮盡所有此類糾紛，其中不完整、不恰當之處請各位物業管理專家和法務、律師同行指正。

宋安成

上海市錦天城律師事務所合伙人，上海律協物業管理業務研究委員會主任，中國物業管理協會副秘書長

業務方向：物業、房地產