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房地產企業破產重整相關問題的實務探討

2016年第12期    作者:董明    閱讀 14,856 次

相對于其他企業而言，房地產企業破產重整是一個更為復雜的系統工程，需要平衡多方利益，包括購房人、建筑工程的承包人、抵押權人、職工、政府、普通債權人、債務人等。因此，房地產企業破產重整任重而道遠。

以下就法院受理房地產企業破產重整案件的可行性及必要性、達到法院受理前需開展的前期工作以及房地產企業破產重整的一些熱點和難點問題進行討論，以總結房地產企業破產重整之經驗。

 

一、房地產企業重整的可行性及必要性

1.符合《企業破產法》第二條的規定

《《企業破產法》第二條1和第七十條2規定，債務人不能清償到期債務，且資產不足以償還全部債務的，或者有明顯喪失清償能力可能的,債務人、債權人或者符合法定條件的出資人可以向法院申請依照《企業破產法》的規定對債務人進行重整。因此，如果房地產企業凈資產已經為負，或者銀行或其他債權人已經將房地產企業的大部分資產予以查封或保全，房地產企業雖仍有資產，但沒有資金繼續開發，明顯喪失清償能力的，則該房地產企業已經達到可依法進行重整的條件。

2.具有重整價值

滿足上述第1點所述的法定重整條件后，還要看房地產企業是否具有重整價值。重整價值的判斷更多是一個商業判斷和測算，如果通過重整適當消減房地產企業的債務負擔，在房地產企業經營基礎上，通過投入一定資金能恢復房地產企業的持續經營能力和盈利能力，房地產企業能死而復生的，則房地產企業具有重整價值。反之，則無重整價值。

3.有利于妥善安置職工

在重整程序中能否妥善安置職工，也是重整是否具有可行性的重要考量因素之一，法院在受理時也肯定會考慮該問題。重整工作中將保護職工權益、維護職工穩定放在首位，職工債權將嚴格依法予以優先清償。同時，重整期間將嚴格遵守相關法律規定，凡涉及職工重大切身利益的事項，事先向全體職工進行公示，并按照法規、政策的要求，召開職工大會或職工代表大會對相關事項進行表決，充分做到公開、公平、公正。

4.最大限度保障債權人利益

一般而言，因房地產企業在土地出讓、房地產開發和銷售的過程中，其資金來源中銀行貸款都占到很高的比例，房地產企業往往都將土地和在建工程抵押給銀行作為擔保。如果直接實施破產清算，普通債權人的清償率極低。同時，對于未完工的在建工程，在破產清算過程中處理價值也將受到很大的貶損。但如果能通過破產重整，則在建工程能夠得以完工，同時，債務人所欠政府的稅款及相關的規費等，也有可能申請減免，則債權人（包括購房人）的利益將得到更好地保護。

從技術操作層面而言，要抵押權人解除抵押登記和購房人解除房產的預售網簽登記手續，都只能在執行重整計劃中各方才可能同意。如果不進入重整，任何一方都對其他方可能都無法完全信任，因而，房地產企業的死結則無法解開。

5.化解社會穩定問題

房地產企業往往面臨大量購房人（小業主）和高利貸出借人的維穩問題。大量的購房人因付房款后拿不到房子，大量的高利貸的出借人因出借款項給房地產企業、房地產企業的法定代表人或實際控制人無法收回借款，都可能造成嚴重的社會問題。

通過重整程序內的債務清償安排，包括工程款、待安置職工、金融機構及高利貸出借人在內的各類債權人均將在司法程序內依法獲得公平清償，從而徹底化解因延期清償債務而誘發的社會問題。

二、房地產企業重整受理前的工作

1.向政府提交重整可行性報告

在房地產企業重整過程中，得到政府的支持是必不可少的條件。因在房地產開發過程中涉及大量與政府部門的溝通工作，同時，如前所述的，房地產企業重整也涉及社會穩定問題，因此，提前與政府相關部門進行溝通，取得政府部門的支持，將有利于房地產企業的重整以及法院對重整案件的受理。

2.與投資人溝通，引入投資人

一般而言，由于債務人或者管理人應當自法院裁定債務人重整之日起六個月內，同時向法院和債權人會議提交重整計劃草案。由于重整過程中涉及主體很多，各方利益也不同，因此，要在六個月內提交重整計劃草案，完成招募潛在投資人或資產購買人，配合潛在投資人或資產購買人對房地產企業的盡職調查，聽取潛在投資人或資產購買人對重整計劃意見，確定重整參與人（獲取投資人或資產購買人承諾），擬定并提交重整計劃草案，不是一件容易的事情。因此，非常有必要在法院受理重整前提前與投資人進行溝通。

3.準備法院受理重整需要的相關文件和資料

根據法律及相關司法解釋的要求，準備房地產企業自行申請重整的相關文件和資料，除申請書外，還需要向法院提交財產狀況說明、債務清冊、債權清冊、有關財務會計報告(包括審計報告)、職工安置預案以及職工工資的支付和社會保險費用的繳納情況等相關文件。如果是債權人申請，則需提交證明其為債務人的債權人的文件。

4.報請有管轄權的法院依法裁定受理重整申請

在申請債務人重整后，需積極與有管轄權法院進行溝通，以促使法院裁定受理重整申請。

5.促使政府成立清算組

《企業破產法》第二十四條規定，管理人可以由有關部門、機構的人員組成的清算組或者依法設立的律師事務所、會計師事務所、破產清算事務所等社會中介機構擔任。《企業破產法》第十三條規定，法院裁定受理破產申請的，應當同時指定管理人。結合該兩條的規定，如果政府可先期成立由政府相關部門牽頭、律師事務所等中介機構參與的清算組。在法院受理重整申請后，可依法直接指定重整清算組擔任重整管理人。

三、房地產企業重整中部分熱點和難點問題

1.高利貸維穩

高利貸維穩問題在房地產企業重整中是一個非常現實的熱點問題。房地產企業項目開發資金除向銀行等金融機構貸款外，其他大量運營資金會通過民間借貸，甚至高利貸的方式取得。相較于金融機構的借款而言，高利貸的出借人往往都是自然人，出借人數眾多，且一般不會享有抵押權。因此，因高利貸而產生的債權在房地產企業重整中屬于普通債權。鑒于高利貸的出借人的出借款項一般系其自有資金，而作為普通債權的清償率較低，因此，高利貸出借人在房地產企業重整過程中是一大不穩定因素。

高利貸維穩和購房人的維穩、職工的維穩不同。如下面第2點所述，購房人有相關的法律規定予以保護，而職工一般所涉及的金額不大。高利貸所涉及的金額，動輒幾十萬元，乃至幾百萬元，因此，在作為普通債權清償率非常低的情形下，非常容易導致不穩定。因而，對高利貸維穩必須特別重視并積極溝通。

2.購房人利益保護

購房人特指已經支付全部或者大部分房款，但尚未取得房屋所有權的購房者。依據最高人民法院發布的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋［2002］16號）第二條的規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。即承包人不得對購房人已經支付全部或者大部分房款的商品房行使工程價款優先權。所以，在破產重整中，購房人的利益優先保護。

3.債權分類

一般而言，在房地產企業破產重整中，重整計劃對債權的分類可做如下考慮：（一）優先債權組：優先債權包括購房人的購房款債權、建筑工程款債權以及有財產擔保債權，優先債權就已預售房屋和擔保財產享有優先受償的權利。（二）職工債權組。（三）稅款債權組。（四）普通債權組。

4.關聯企業的重整安排

一家房地產企業重整，受影響的肯定不止這一家公司，很可能涉及幾家甚至幾十家關聯企業。因此，在一個系列的關聯公司中，怎樣取舍進入重整的企業，以及企業進入重整的時間先后，是一門技術活兒。根據關聯企業的資產及負債情況，確定重整的公司范圍時，應重點篩選資產質量較好、項目開發條件成熟、持續經營能力和盈利水平較強、負債集中的優先推動進入重整程序，以便于在短時間內最為有效地整體承接和盤活關聯企業的房地產業務和資產，并一攬子化解整體的債務風險。在此基礎上，再篩選一批土地儲備充足，且項目開發條件成熟的項目公司啟動重整程序。

此外，根據《企業破產法》第三條規定，破產案件由債務人住所地人民法院管轄，因此，在關聯企業重整案件中，還需進一步協調法院管轄。在此情形下，最好的辦法是能集中管轄，但目前就此并未有相關的法律規定。因而，根據關聯企業的具體情況，可能涉及協調有管轄權的高級法院乃至最高級法院指定法院管轄的問題。

5.后續建房

既然是破產重整，如果重整成功的話，房地產企業就不會被法院宣告破產，則房地產企業可以繼續經營，尚未完工的房屋可以繼續建設，購房人還有希望拿到房屋。下面的案例就是典型的通過重整，后續建房成功的案例。

2014年10月15日，江蘇省無錫市南長區人民法院裁定受理了債權人要求無錫嘉寶置業有限公司破產重整的申請，并于次日指定無錫嘉寶置業有限公司清算組擔任管理人。自此，無錫嘉寶置業有限公司進入破產重整程序。2015年9月22日，該法院作出裁定，依法批準了無錫嘉寶置業有限公司的重整計劃。從而，瀕臨破產的房地產企業“重整旗鼓”，開始有序引入土建工程隊、裝修隊以及后期銷售團隊。管理人通過融資籌集資金，組織、監督施工團隊開始進行未完工程的建設，并在工程竣工后會同相關部門檢查，最終取得竣工驗收合格憑證。

 

1.《企業破產法》第二條：企業法人不能清償到期債務，并且資產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的，依照本法規定清理債務。

企業法人有前款規定情形，或者有明顯喪失清償能力可能的，可以依照本法規定進行重整。

2.《企業破產法》第七十條：債務人或者債權人可以依照本法規定，直接向人民法院申請對債務人進行重整。

債權人申請對債務人進行破產清算的，在人民法院受理破產申請后、宣告債務人破產前，債務人或者出資額占債務人注冊資本十分之一以上的出資人，可以向人民法院申請重整。