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商業地產租賃合同履行受 “新冠疫情”影響之應對策略及建議

2020年第04期    作者:文│賀強 楊潔 張笑含    閱讀 5,256 次

在全國人民喜迎新春之際，新型冠狀病毒首先悄然在武漢爆發，并隨著春節大規模人員流動快速擴散至全國。受疫情影響，根據全聯房地產商會商業地產工作委員會近期發布的《購物中心行業抗擊疫情專項調查報告》指出：“2020年春節期間，幾乎所有購物中心的客流和銷售額都在大幅度下滑。”在這樣的市場環境下，必然引發商業地產租賃合同的履行爭議。本文筆者將結合目前市場實際，從法律層面分析本次疫情對商業地產租賃合同履行可能產生的影響，并結合各地高院指導意見，提出應對策略及建議，希望對讀者有所幫助。

 

一、疫情對商業地產租賃合同履行的影響分析

根據知名房地產咨詢機構仲量聯行關于本次疫情對商業地產影響的調研和分析，疫情對不同行業的影響截然不同，其中零售貿易、消費服務、交通運輸、外貿、酒店餐飲、娛樂傳媒等聚焦個人消費的產業受影響較大，而線上游戲、教育、視頻等科技互聯網產業以及生物醫藥大健康產業、環境保護關聯產業等行業反而會因本次疫情的突發而有所獲益。因此，為避免疑義，本文所探討內容僅限于受疫情影響而導致業績下滑、經營困難等受負面影響的企業，而不包括獲益企業。

那么，本次的突發疫情會給商業地產租賃合同的履行造成了哪些影響呢？要談對履行的影響，首先我們得了解租賃合同的履行內容以及履行義務人。對于出租人來說，其中一項履行義務為“出租人的適租義務”，即出租人應保證在租賃期限內，租賃房屋始終處于符合約定租賃用途的可使用狀態。而對于承租人來說，其中一項履行義務為“承租人的交租義務”，即交納租金。因此，筆者分別從本次疫情對出租人適租義務履行的影響和承租人交租義務履行的影響出發，將疫情影響總結歸納如下：

（一）出租人適租義務履行的影響

出租人適租義務的影響主要表現在，應政府指令或出租人要求，致使承租人無法按約定租賃用途正常使用租賃房屋。具體影響分為以下兩種：

1.因政府及有關部門疫情防控需要責令停產停業

以上海為例，疫情爆發以來，經上海市人民政府及有關部門決定，上海市4200多處旅游文化設施已停止開放，121家劇場均已停業，原定春節期間有演出的26家重點演出場所關閉，取消104場演出，取消各類學校組織的大型活動，暫停各類教育培訓機構線下培訓活動，關停大型市場內花鳥市場等。

2.出租人要求承租人縮短營業時間，甚至要求停產停業

部分店鋪/商場雖未被政府相關部門強令關停，但為避免疫情擴散、或因員工無法到崗、或政府復工要求高而無法開展經營、或客流減少而為降低經營成本考慮等原因，出租人要求承租人采取縮短營業時間，甚至停產停業的。

（二）承租人交租義務履行的影響

承租人交租義務履行的影響主要表現為經營收入的減少而降低其履行能力。具體影響分為以下兩種：

1.承租人主動縮短營業時間，甚至停產停業的

承租人為避免疫情擴散、或因員工無法到崗或政府復工要求高而無法開展經營、或客流減少而為降低經營成本考慮等原因，并非在出租人要求下，主動縮短營業時間，甚至停產停業。如，承租人為某商場租戶，其這一行為不僅降低其支付租金的能力，同時也可能違反了商場營業時間及不得擅自停業的合同約定義務。

2.疫情導致業績下滑，遠低于去年同期水平

這也是受此次疫情影響中最普遍的，店鋪/商場雖然仍正常開門營業，但受疫情期間客流減少的影響，經營收入銳減，不能實現經營目的。

二、商業地產租賃合同履行受疫情影響的應對策略分析

對于上文所述疫情影響，出租人和承租人均會因一方無法履行合同義務給相對方造成的損失而產生爭議。那么，如何解決疫情所導致的租賃合同履行爭議？如何平衡出租人與承租人的利益和損失？除了法律途徑外，是否還有其他途徑彌補在疫情中所遭受的損失？接下來，筆者試從法律和政策方面就本次疫情對租賃合同履行的影響進行應對策略的分析。

（一）法律方面

根據《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”即合同當事人一旦違約就應承擔違約責任，除非存在約定或法定免責事由。因此，違約方在應對違約情形時，一般可選擇兩種抗辯策略：1、使違約前提和基礎不存在，即：使合同無效、撤銷、解除或變更約定；2、減輕或免除違約責任，如法定免責事由、約定免責事由、受害人過錯、損失擴大免責等。那么針對本次疫情，在不考慮個案特殊因素下，法定抗辯意見有哪些？

1.全國各地高院對疫情影響合同履行的審判指導意見

從全國各地高院所發布的審判指導意見來看，其不約而同地出現了“不可抗力”和“情勢變更”這兩個法律用語，要求法院在審理因疫情防控導致的履行合同糾紛案件中圍繞“不可抗力”和“情勢變更”情形的認定進行。因此，“不可抗力”和“情勢變更”是本次疫情中出租人和承租人違約責任的兩大抗辯理由。

而“不可抗力”和“情勢變更”針對的抗辯角度不同，“不可抗力”是進行免責抗辯，而“情勢變更”是將違約前提和基礎進行變更和解除從而達到減免責任目的，兩者之間相似但又有明顯的差異。

2.“不可抗力”和“情勢變更”的區別

不可抗力：不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力造成不能履行合同的，可以部分或者全部免除責任。如果因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以行使法定合同解除權，解除合同。

情勢變更：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。（《民法典》草案中刪除“非不可抗力”表述）

兩者作為在發生不可預見事件之時，均用以平衡當事人之間的利益的抗辯理由，仍然具有明顯的區別，詳見表一。

3.如何適用“不可抗力”和“情勢變更”應對本次疫情造成的履約影響

結合本文第一部分關于疫情對商業地產租賃合同履行影響的歸納，針對出租人和承租人的不同違約情形，分別適用“不可抗力”和“情勢變更”進行應對如下：

（1）因政府及有關部門疫情防控需要責令停業致使出租人適租義務履行不能。

全國人大常委會法工委明確表示，本次疫情影響及政府相應疫情防控措施，對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不可抗力，根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。另外，從各級高院發布的指導意見來看，法院對疫情性質及政府防控措施可認定為不可抗力持肯定態度，并明確致使合同不能履行的，按照不可抗力相關規定主張減輕或者免除自身法律責任。

因此，對于該情形中如果承租人以無法正常使用租賃房屋為由追究出租人的違約責任，要求出租人賠償損失時，出租人可以“不可抗力”進行抗辯，要求免除賠償責任。但基于疫情期間承租人未使用租賃房屋的事實，根據公平原則，承租人可主張減免該期間的租金。當然，在具體法律適用上，須考慮疫情期間政府措施與停產停業的直接關聯性、關聯密切度、影響程度等進行綜合判斷。

（2）出租人要求承租人縮短營業時間甚至停產停業而違反出租人適租義務。

（3）承租人主動縮短營業時間甚至停止營業導致承租人違反交租義務以及合同約定其他義務（比如營業時間要求）。

（4）疫情導致業績下滑，遠低于去年同期水平導致承租人違反交租義務以及合同約定的其他義務（比如業績要求約定）。

除了第一種情形是因不可抗力致使合同不能履行外，這三類情形均非疫情或防控措施而必然導致合同不能履行或合同目的無法實現的結果，尤其是第二和第三種情形是顯然的違約行為，曾有“非典”類似案件法院認為“上訴人申請停業是其經營策略而非‘非典’導致的必然結果。故‘非典’對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎不構成實質影響。”那么，既然不適用不可抗力規定，那出租人或承租人如何應對違約責任？針對本次疫情，各地法院是否有不同觀點？

從各級高院發布的指導意見來看，尤其是上海高院指導意見中，明確法院在處理疫情引發合同糾紛時應當“依照公平、誠實信用等原則，綜合考量當事人之間的約定、疫情的發展階段、疫情與履約不能或履約困難之間的因果關系以及疫情影響的程度等因素”妥善處理。因此，筆者認為，疫情符合導致經濟環境發生暫時重大變化等情勢變更特征，合同當事人基于該變化而做出的違反合同約定的有利應對行為或因該變化致使合同履行對一方不公的，合同當事人可依據情勢變更規定或公平原則，要求法院變更或解除合同以達到部分或全部免除責任的目的，包括減免租金、延長租期、解除合同等。當然，在具體法律適用上還是因案而異。

（二）政策方面

全國各地紛紛出臺相關政策以穩定經濟環境、共抗疫情。以北京、上海、深圳三地為例，均為減輕中小企業負擔，保障經濟平穩運行，出臺了相關政策，特別是對承租國有企業房產從事生產經營活動的情況做出了相關減免租金的規定。作為商業地產租賃合同的雙方可關注地方出臺的減免租金政策，并與有關部門及時溝通了解，查看是否有適用自身情況的政策規定。北上深三地有關減免租金政策如表二。

三、給商業地產租賃合同雙方當事人的建議

（一）注意證據保留

包括但不限于因疫情導致停產停業的證據，如政府相關部門的停業通知、出租人關于調整營業時間的通知、承租人停業的告示等；因疫情導致經營損失的證據，如財務賬冊、交易記錄、經營單據、雙方往來的溝通函件等。

（二）及時通知并采取減損措施

根據不可抗力的有關規定及合同對不可抗力的常見約定，出租人/承租人在遭遇不可抗力情形時，須根據合同約定或在合理期限內及時通知出租人，并盡可能減少給出租人造成的損失。如，出租人在收到政府部門關于商場停業通知后，應當及時通知承租人；承租人在接到政府部門就其經營行業的停業指令時，應當及時通知出租人；被通知一方的減損措施包括但不限于承租人已有預定訂單的溝通和解除、員工的安置、店鋪內易腐物資的處置、變更經營策略由線下經營轉變為線上經營等。

（三）友好協商，尋找租金減免或其他替代性方案

出租人和承租人是企業發展共同體，應相互體諒、相互扶持、共同抵抗疫情。出租人可結合自身情況考慮酌情的租金減免，也可以考慮協商共同尋找其他替代行方案，比如調整裝修期、減免物業費、投入額外運營成本提升物業管理等。以上內容希望能對閱讀本文的讀者略有助益。從目前的情況也可以看出，此次新冠疫情勢必會對包括商業地產領域在內的各行各業產生較大影響，我們每個人作為時代的一員必然無法擺脫整體經濟環境變化對自身的影響。在此共克時艱之際，合同各方當事人只有本著相互諒解、相互扶持的態度，積極協商，才能及時減損、共度難關！

 

賀強上海市海華永泰律師事務所合伙人，上海律協房地產業務研究委員會委員，上海市長寧區青年律師聯合會主席團成員業務方向：房地產、股權投融資、公司并購/治理

楊潔上海市海華永泰律師事務所律師業務方向：股權投融資、房地產、公司治理

張笑含

上海市海華永泰律師事務所律師

業務方向：房地產、建設工程、爭議解決