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律師提出應確立可操作性物業管理辦法
日期：2006-06-12 作者：李亮 閱讀：2,935次
“政府社會物業業主四方皆輸”
在折騰了1年多后，朱明瑛近日在北京市二中院領到了終審敗訴判決書。大為氣惱的朱明瑛表示要像秋菊一樣把官司打到底：“我不是不交物業費，我要爭的就是一個‘理’！ ”
4方皆輸
近年來，社區里業主和物業公司的糾紛不斷。業主和物業公司的“大戰”逐漸升級，雙方的爭吵甚至演變成群體性事件或暴力事件，有些物業公司不得已起訴至法院。在這場較量中，誰是理虧者？誰是最后的贏家？北京市中關律師事務所李青山律師提出了他的看法。
“4方皆輸！”李青山語重心長地說：“業主、物業、國家、社會都輸了?！?/p>
按照李青山的說法，這場戰爭中沒有贏家，每一個參與者都輸了。業主輸在得不到相應的服務和配套設施；物業公司輸在收不到物業費，打官司的話要承擔訴訟風險，并且付出一定的精力；國家輸在多發的群體性事件，且浪費了有限的司法資源；而由此引發的矛盾沖突和糾紛也讓整個社會變得不和諧。
業主
客廳里 多出來了管道
“別提我那房子，誰提我跟誰急！”劉濤(化名)摸著頭發，說著氣話。
家住通州當代名筑的劉濤因為自己新買的房子差點跟開發商和物業翻臉，他去年8月份拿到房鑰匙，打開家門一看，嚇了一跳，客廳里怎么多出一根又長又粗的管道呢？
“原本的設計圖中，并沒有這個東西，現在卻冒出來了！”劉濤在家里指著那根極不雅觀的管道埋怨。在開發商那里，劉濤明白了管道的用途：“管道是煤氣管道，由于后期需要，由大廳里穿過。不過開發商說他們不管，讓去找物業?！本瓦@樣，開發商把劉濤打發到了物業公司，而物業公司卻說是裝修隊全權負責的，應該去找裝修公司。
兜了一圈的劉濤沒有找到解決辦法，卻遇見了許多志同道合的“戰友”，原來整棟樓的四層都存在這個現象。隨后一幫人找開發商，沒想到開發商更加“氣勢洶洶”。一位經理說：“不滿意，就搬走！”據劉濤說，當時開發商希望業主搬走，他們退還房款，因為當時的房價漲勢兇猛，開發商想再賺一筆。
像劉濤這樣對物業服務不滿的大有人在，北京海淀區麒麟家園的業主們曾反對物業制定的收停車費方案，將物業在東大門口設置的道閘拆掉。更有甚者，昌平區東小口鎮太平家園業主委員會因為不滿前物業的服務，決定炒掉前物業，簽約新物業。為此秘書長李有成在小區門口被人砍傷，疑似物業公司所為。
物業
“公司也是負債累累”
本該為業主們服務的物業公司，現在似乎成了業主的眼中釘，在業主們的嘴里，物業公司似乎一直翻不了身。被業主們罵得“狗血噴頭”的物業公司，也是一肚子委屈?！捌鋵嵨覀円怖郯。詹簧襄X來是家常便飯，有些煤氣費、取暖費全是我們背著，就這樣還遭業主的白眼。說句實話，我們公司也是負債累累?！蔽宓V物業的溫經理無奈地說。
當這位經理和《法制早報》記者聊起物業問題時，“有些人到處挑物業的問題，以此為借口不交物業費。催交物業費，要費很多周折。”溫經理談起他以前收物業費時倍感艱辛，先是給業主打電話，和業主約時間，但是更多地是見不到業主。收不到物業費，就由物業公司先墊上：“為此，我們公司欠了很多債。”
法院
物業糾紛案件太多
法院的有關人士同樣眉頭緊鎖，因為堆在他們面前的物業糾紛案卷太多了。據昌平區一位法官介紹，這類案件基本上一起訴就立案，里面往往涉及到合同、契約問題，審理起來特別復雜。前不久，東城區司法局正式與東城區法院達成協議，法院抽調15名法官進入社區聯合調解工作室，對物業糾紛等復雜的民事糾紛進行免費現場調解指導，盡量節約司法資源。
根源制度難操作
“我們國家現在的法律制度，特別是物業前期管理的法律制度不完善，不具可操作性?！崩钋嗌近c出了問題的根源。
據李青山介紹，問題有兩點：一是前期的物業公司是房地產商聘請的，不可能征求業主的意見，所以業主在前期是被動地接受服務，被動地出錢，并不是自愿的。
二是業主成立業主委員會特別難。如果沒有業委會，會導致業主和物業之間無法溝通。
北京市居住小區管理辦公室的統計數字顯示，截至2006年4月底，全市共有物業管理企業2751家，實現物業管理項目4569個，其中居住小區3130個。據北京市建委有關部門的介紹，成立業主委員會的只有369個，約為11 .8％。也就是說，大約有9成小區沒有成立業主委員會。
按照國外物業管理的經驗，業委會是保護業主的財產權與社員權、維護業主合法權益的最有效組織形式。
盤點四大不可操作
談其原因，李青山律師直指相關法規，道出了其中的不可操作性。
一、如何成立業委會，法律并沒有可操作性的法規。
“一個小區里面誰有權成立業主大會？比如5個熱心的業主站出來說話，他們想成立籌備組，但是誰會認可？萬一這個小區里出來8個籌備組怎么辦？”李青山說?，F實中，為了成立籌備組，業主挨家挨戶去敲門，詢問住戶是否同意自己成為籌備組成員，工作量相當大?！凹词惯@么辛苦，在法律上也不是合法的。那些北京僅有業委會的社區，業委會也不一定是合法成立的?！?/p>
二、政府干預太強。國務院頒布的《物業管理條例》和北京市的《實施細則》中都規定，成立業委會，應在建設部門的指導和監督下進行。
矛盾凸現：政府的指導和監督是否是強制性？據了解，現在的“指導”都變成了強制性的。
“一種現象是政府該指導不指導，導致成立不起來。第二種現象是政府濫用職權，瞎指導，可能做出一些越權行為。甚至街道辦事處、居民委員會也要指導和監督，這是業主大會規程規定的。成立業委會，三個部門如何管，法律也沒有規定。目前都在‘想象’著管?！毙姓C關介入后，把問題復雜化了。
三、問題出現后，沒有解決問題的好辦法。不光業主不知道問題如何解決，物業公司也不知道怎樣解決。
按照規定，業委會的“催促”是前定程序,如果沒有這個前提條件，按法律規定，物業是不可以起訴的。實際上，很多物業都在起訴，法院也都在受理。
四、物業公司和房地產商為了自身的利益，在千方百計地阻撓成立業主委員會，且法律為他們提供了便利條件和制度保障。法律規定，成立籌備組應該有建設單位的代表。如果建設單位不派代表的話，籌備組就不合法。
而且社區的所有資料都掌握在物業公司和房產商手中，成立業委會的條件是有小區2／3以上的業主投票通過，但是沒有資料就無法知道小區的投票權，就很難成立業委會。
李青山認為應該在立法層面上解決，完善立法，使相關法律更具有可操作性。
滬公網安備 31010402007129號
