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摘要
本案系因全額出資購買使用權的住房根據本市政策變更為產權房引發(fā)的確認合同無效糾紛。原告蘇某靜認為其與祖母沈奶奶共同受配的公有住房（系爭房屋）在1999年通過與房屋置換公司訂立《房屋認購合同》購買使用權后，沈奶奶利用本市公有住房出售政策惡意申請產權，侵害了其居住權益。根據政策規(guī)定《房屋認購合同》具備購買使用權和購買產權雙重屬性，故該合同涉及購買所有權的部分應當無效，據此訴請確認合同部分無效并恢復房屋為公房。
案情簡介
沈奶奶與蘇爺爺系夫妻，二人共生育子女四人，即蘇1、蘇2、蘇3、蘇4。蘇爺爺于1955年報死亡，沈奶奶于2006年報死亡，蘇1于2007年報死亡，蘇1生育一子蘇某炯，蘇3生育一女蘇某靜。
1999年11月，沈奶奶原有靜安區(qū)私房被拆遷，沈奶奶與拆遷單位簽訂《貨幣化安置協(xié)議》，約定安置沈奶奶、蘇某靜、蘇4等共計五人，貨幣化安置款若干。沈奶奶與蘇某靜在同一張住房調配單，新配普陀區(qū)公房一套，調配單位是房屋置換公司，新配房租賃戶名為沈奶奶，家庭主要成員為蘇某靜，調配原因為動遷套配，蘇某靜時年16周歲。1999年11月中旬，沈奶奶與房屋置換公司訂立《房屋認購合同》，合同約定沈奶奶向置換公司認購普陀區(qū)使用權房屋一套，房款全部付清后到物業(yè)公司辦理進戶手續(xù)。嗣后，沈奶奶用安置款支付了全部購房款并辦理入戶手續(xù)。
1999年11月26日，上海市人民政府印發(fā)《關于進一步推進本市公有住房出售的若干規(guī)定》(滬府發(fā)[1999]44號)（以下簡稱“44號文”），規(guī)定“本規(guī)定實施前，本市居民全額出資購買使用權的住房（除通過差價換房方式取得使用權的公有住房外），都視作所有權住房”。
2000年6月，普陀區(qū)房產管理局出具《居民全額出資購買獨用成套使用權房變更為產權房的通知書》，載明系爭房屋購房人沈奶奶，出售單位房屋置換公司，經審核，同意購房人全額出資購買的住房使用權變更為產權的申請，購房人應帶維修基金及有關材料到區(qū)、縣房地產交易中心辦理產權變更登記。2000年10月23日，系爭房屋產權登記至沈奶奶名下。
審理中，蘇某靜表示其在2000年已經知曉系爭房屋產權登記情況，因其一直居住在系爭房屋內，且2006年沈奶奶去世后，系爭房屋仍由其居住使用至今，故未就房屋產權登記事宜提出異議。但近期沈奶奶的第一順位法定繼承人因繼承糾紛鬧上法院，導致系爭房屋面臨析產，其作為系爭房屋的原始受配人，在拆遷過程中貢獻了相應的面積，依法對系爭房屋享有物權，而系爭房屋在辦理產權登記時，未征得原告及其監(jiān)護人同意，侵犯了原告的居住權和相應份額的所有權，故提起本案訴訟，筆者作為本案被告房屋置換公司的代理人參與訴訟。
爭議焦點
1. 沈奶奶與房屋置換公司訂立《房屋認購合同》的標的是房屋使用權還是所有權？
2. 沈奶奶根據本市公有住房出售政策向相關政府部門申請產權登記是否需要征得蘇某靜同意？
3. 沈奶奶與房屋置換公司訂立《房屋認購合同》以及系爭房屋產權登記程序是否具有法定無效情形？
各方觀點
原告觀點
原告蘇某靜認為，首先，依據44號文的規(guī)定，雖然沈奶奶與房屋置換公司于1999年11月中旬簽訂的《房屋認購合同》約定的標的物是使用權房屋，但該合同實際具備購買使用權和購買產權雙重屬性。
其次，蘇某靜是系爭房屋的原始受配人、同住人，2000年沈奶奶向普陀區(qū)房產管理局和房地產交易中心申請辦理產權登記，應當征得蘇某靜及其監(jiān)護人同意，沈奶奶擅自將系爭房屋申請變更為產權房的行為，應當無效。
并且，蘇某靜是系爭房屋的原始受配人，多年居住于系爭房屋內，居住利益由系爭房屋保障，故《房屋認購合同》作為購買使用權的合同，當屬有效，但沈奶奶利用政策惡意申請產權登記，侵害了蘇某靜的居住利益，故《房屋認購合同》作為購買所有權的合同，應當無效。
被告觀點
被告認為房屋置換公司認為，第一，房屋置換公司與沈奶奶訂立《房屋認購合同》時，雙方真實意思是處分使用權而非所有權，沈奶奶出資購買的是房屋使用權，該合同不具有購買使用權和所有權的雙重屬性。
第二，根據《關于一九九五年出售公有職工住房的方案》（滬府[1995]22號）、《一九九五年出售公有住房方案實施細則》（滬房地改[1995]767號）的規(guī)定，購買公有住房的對象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。無論是訂立《房屋認購合同》時還是沈奶奶申請產權登記時，蘇某靜均未成年，故無需獲得蘇某靜的同意，有資格簽訂認購合同和申請產權登記的只有沈奶奶。
第三，系爭房屋2000年從公房變更為產權房所依據的是44號文，并由房地產管理部門出具通知審核同意，無需獲得房屋置換公司的同意，也無需通知房屋置換公司，沈奶奶與置換公司之間并無出售公有住房產權的合意。
法院觀點
法院認為，本案中，1999年住房調配單載明系爭房屋承租人為沈奶奶，房屋置換公司根據該住房調配單在1999年11月中旬與沈奶奶訂立《房屋認購合同》，明確約定沈奶奶全額出資購買的是房屋使用權。簽約之時，44號文及實施細則尚未出臺，系爭房屋性質為公有居住房屋，沈奶奶與房屋置換公司之間僅就買賣房屋使用權形成合意，雙方在合同項下無任何購買房屋產權之意思表示，蘇某靜稱該合同具有購買使用權和購買產權的雙重屬性，缺乏事實與法律依據。
雖然此后出臺的44號文規(guī)定全額出資購買使用權的住房視為所有權住房，但同時規(guī)定購房者必須辦理產權變更登記手續(xù)，即由購房者提出申請、經相關部門核準、繳納首期維修基金后方可變更為產權房。2000年，沈奶奶作為購房者是根據當時的相關政策規(guī)定至房地產部門辦理產權變更登記而成為產權人，并非在沈奶奶與房屋置換公司訂立《房屋認購合同》后就當然成為房屋產權人，而在辦理變更產權過程中無證據證明程序上有違反法律規(guī)定導致合同無效的情形。
根據庭審當事人自述，蘇某靜作為原始受配人，長期居住使用系爭房屋，并在2000年早已獲知系爭房屋變更為產權房的事實，但在此后長達二十多年的時間內從未就此提出任何異議，故蘇某靜認可房屋產權登記在沈奶奶名下的事實。且沈奶奶將系爭房屋變更為產權房并未對蘇某靜居住使用系爭房屋有任何影響，未侵犯蘇某靜的居住權益。
綜上，法院認定蘇某靜要求確認《房屋認購合同》部分無效，于法無據，不予支持。
一審判決后，雙方均未上訴，判決已生效。
律師評議
本案原告蘇某靜訴請為確認系爭房屋《房屋認購合同》部分無效（購買使用權部分有效，購買產權部分無效），要求將系爭房屋恢復為公有住房，雖然案由為確認合同無效糾紛，但實際還涉及系爭房屋辦理產權登記過程房產管理部門行政行為效力問題，以及蘇某靜的居住權問題。鑒于本案系繼承糾紛的衍生糾紛，一審法院在查清案件事實后，準確界定了在滬府發(fā)[1999]44號文出臺前訂立的全額出資購買獨用成套使用權住房的合同，即便公房出售政策發(fā)生了變化，其合同性質仍應當以簽訂當時的雙方合意為準的原則。在法院認定中，既明確辦理變更產權程序不存在違反法律規(guī)定導致合同無效的情形，也肯定了蘇某靜的居住權益以及蘇某靜居住權益未受侵害的事實。
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