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物業公司在提供物業管理服務時，有權按照合同約定向小區業主收取物業服務費，這一點毋庸置疑。但是，當一個物業管理區域內存在一個相對獨立的區域，物業公司是否還有權收取物業費呢？有業主會認為，房屋獨立于小區的物業，沒有接受物業公司的服務，所以不應當繳納物業費。事實是否真的如此呢？本文將從一個具有相對獨立性的房屋業主拒絕支付物業服務費而引起的訴訟出發，與大家探討在對具有相對獨立性的房屋收取物業費時的注意事項與涉訴時的法院觀點及裁判要旨，以期更好的保護物業公司的合法權益。
案情簡介：
2017年12月1日，上海市C小區業主大會與A物業公司簽訂《物業服務合同》，約定由該物業公司為C小區提供物業管理服務。合同之中還對合同期限、物業服務費收費標準、收費模式、違約責任進行了約定。另外，雙方還對物業公司提供的物業管理服務內容和標準等進行了約定。
2018年1月1日，A物業公司依約入駐B小區，管理至2019年12月31日。B公司是小區內一幢房屋的業主，該房屋全幢為6層，其中1、2層的房屋類型為商場，3-6層的房屋性質為公寓。
因為B公司不支付上述房屋的物業費，A物業公司多次催討無果，訴至法院。A物業公司認為《物業服務合同》合法有效，B公司是C小區的業主，享受了提供的物業管理服務，就應當支付物業服務費和相應的違約金。
B公司認為涉案房屋雖然屬于C小區的物業管理區域范圍，但是卻獨立于該小區，該區域有自己獨立的門衛、保安和保潔。小區的物業服務單位即A物業公司沒有向該房屋區域提供保潔、保安、綠化養護、電梯保養維修等服務內容，因此沒有收取物業服務費的事實及理由。
法院觀點：
法院認為， A物業公司與上海市C小區業主大會簽訂的《物業服務合同》依法成立，對包括B公司在內的小區全體業主均具法律約束力。A物業公司在提供物業管理服務的同時，有權按合同約定向小區業主收取物業服務費。系爭房屋雖在地理位置上具有相對獨立性，但系爭房屋的供水、水箱、排污管道等設備設施與系爭小區內的其他物業相通，故該房屋在事實上不可能獨立于小區其他物業，而應屬于系爭小區物業的組成部分。根據相關法律規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理，被告作為整個小區業主之一，無論其使用系爭房屋經營酒店期間自行配備的物業服務如何完善，亦依法無權獨立于小區物業服務之外。根據《物業服務合同》的約定，A物業公司作為系爭小區的物業服務單位應對物業共用部位的維護、物業共用設施設備的日常運行和維護，而系爭房屋的使用人與案外人所某某的《協議書》《上海市浦東新區單位生活垃圾清運服務合同》及《電梯保養合同》等，內容大多出于酒店經營需要，不能也不應替代A物業公司為小區共用部位、共用設施設備等所提供的服務，且A物業公司無法進入系爭房屋及周邊區域提供物業管理服務系由于系爭房屋實際用作了酒店經營，主要責任并不在A物業公司，故A物業公司要求小區業主B公司支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物業服務費的訴訟請求法院予以支持。
律師分析與啟示：
本案中，當事人雙方均認可該房屋屬于C小區的規劃范圍。因此，通過對本案證據以及原告訴訟請求的分析，本案的爭議焦點是物業管理區域內具有相對獨立性的房屋是否需要繳納物業費。
第一，一個物業管理區域內相對獨立區域的認定。
通常情況下，物業管理區域是按照物業項目建設規劃許可證確定的用地紅線圖劃定。但是，這并非劃定管理區域的唯一標準。當不同類型的物業項目尤其是各自具有配套物業服務設施設備的物業項目被劃入同一物業管理區域時，特定的物業服務企業雖然受托對整個物業管理區域實施物業管理，但是部分業主基于慣常做法或者為了滿足生產經營的特殊需要，可能利用自有物業所配套的設施設備對其專有部分和部分區分共有部分自行提供物業服務并資助維修、養護、管理配套的設施設備。例如，在本案之中，A物業公司在客觀上不是對C小區管理區域內所有的房屋及配套設施設備和相關場地都實施了物業管理，也不是對整個物業管理區域實施了物業管理。在C小區中，B公司所有的涉案房屋，即是A物業公司在客觀上未實施或未完全實施物業管理而由業主自行提供物業服務的區域。也就是物業管理相對獨立的區域。
第二，相對獨立的區域并非完全獨立區域，也需要繳納物業費。
根據《物業管理條例》第三十三的規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。正如本案中體現的，房屋雖然在地理位置上具有相對獨立性，但是其供水、水箱、排污管道等設備設施是與小區的其他物業相通的，這就使得房屋在事實上不可能獨立于小區的其他物業。在選聘了物業服務企業實施物業管理之后，同一物業管理區域內的所有業主均可以享受物業服務企業的服務。相對獨立區域的業主可以不再自行管理并自行承擔相關費用。基于自身特殊需求，業主利用配套設施設備自行提供物業管理，雖然在客觀上減少了物業公司的管理成本。但是，不可否認的是，雖然物管相對獨立區域的業主對與其專有部分聯系緊密的區分共有部分進行了物業管理、提供了物業服務，但每一業主專有部分對應的區分共有部分只在觀念層面上有份額多少之分，在具體位置上不能加以區分。物業服務企業雖然沒有為此類業主專有部分鄰近的區分共有部分提供物業管理服務，但對其他區分共有部分提供了物業管理，根據權利義務相一致的原則，物業服務企業應當有權收取物業費。
三、物業公司應當做好物業服務記錄，積極爭取自身權益
雖然本案法院支持了物業公司的訴請，但是通過本案，本律師認為物業公司在服務過程中還是需要做好如下工作，防止在訴訟中的不利地位。
1.積極服務、保留書面材料和服務記錄
物業公司可以以戶為單位，保留好業主從交付以后提供物業服務期間的資料，形成連貫的業戶檔案，能為管理工作帶來許多便利。在本案中，保留書面材料可以更加方便的明確該房屋是否屬于獨立區域。相關的資料包括但不限于：（1）所有業主的身份信息，主要是身份證或外籍人士的護照等相關身份證明；（2）房屋交接書；（3）預售合同；（4）業主簽收業主臨時規約、裝修手冊等相關文件的書面簽收材料；（5）其它資料，比如鑰匙簽收表、交付房通知與物業服務相關資料等；（6）保安、保潔、綠化和維修等服務服務記錄和相關證據。
2.及時與業主溝通，力爭非訴解決問題
在發現業主不按時繳納物業服務費時，物業公司應當積極與業主取得聯系，了解業主不按時繳費的原因，做好溝通工作。實際上，物業服務費收的好與壞，關鍵是服務好，溝通到位。溝通的目的在于了解業主的真正訴求，之后應當盡力采取有效措施及時處理，如果無法達到業主的要求，也要及時向業主解釋原因，動之以情、曉之以理，消除業主的不滿情緒。
3.按時催繳，防止超過訴訟時效
一般情況下，業主不繳納物業費的時間會比較久，如果不按時催繳，可能會超過訴訟時效造成損失。物業公司可以通過發送催繳的短信、上門催收、上門粘貼催繳通知單、電話催收，甚至是發送律師函等形式進行催繳。物業公司可以每季度或每半年向欠費業主發出一次催費通知，催收方式采取掛號信的方式，寄送的地址可以是業主留存的聯系地址也可以是欠費房屋的地址，同時保留好郵局出具的“小票”。
滬公網安備 31010402007129號
