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2025年5月10日至11日，上海律協現代物流專業委員會在華東政法大學40號樓小禮堂舉辦“上海律協現代物流律師實務培訓班”系列講座。講座由上海律協現代物流專業委員會主任狄朝平律師主持。本次講座以線下分享的形式展開，線下參與講座人員包含上海律協個人會員、公司律師會員、特邀會員及預備會員等數百余人。講座中，上海律協現代物流專業委員會主任狄朝平律師、德恒上海律師事務所合伙人朱丹律師作為主講嘉賓，就現代物流領域法律實務進行了專題分享。
一、物流地產交易
房地產市場中的一個細分領域，主要是指用于物流活動的地產，包括物流倉庫、配送中心、分撥中心等設施。設施通常由房地產開發商、物流企業或專業投資者投資建設；通?？紤]地理位置的優勢，重視現代化管理和操作效率，為物流企業提供優化的供應鏈管理和貨物流通服務。朱律師講座中提到，在進行物流地產交易時，應當注意以下問題：
（一）物流項目公司股權轉讓限制
在物流地產并購交易中，倉儲物流項目相較于其他經營性房地產轉讓往往面臨更嚴格的政府監管。實踐中，多數城市對物流地產項目轉讓設置了特殊要求，包括需事先取得土地、規劃部門或工業園區管委會的審批，或需滿足針對工業用地企業股權轉讓的跨部門聯合審查機制，辦理工商變更登記時可能需提交前置行政許可文件。
針對此類項目，朱律師指出應關注土地出讓合同以及投資協議中是否存在限制轉讓條款并重點核查以下事項：首先應審查土地出讓合同及投資協議中的轉讓限制條款；其次需確認當地法規是否設定特殊審批流程；建議通過政府部門訪談核實交易是否觸發轉讓限制及具體審批要求；同時應向市場監管部門咨詢股權變更是否存在特殊限制條件。在完成上述盡調后，需重新評估項目可行性。若決定繼續推進交易，應提示客戶提前協調各政府部門完成審批程序，以避免觸發出售方違約責任、確保工商變更順利實施，同時保障項目后期運營合規性。
朱律師特別提示在上海地區開展業務時，應重點關注2024年2月19日上海市規劃和自然資源局、上海市市場監督管理局及上海市經濟和信息化委員會聯合印發《關于加強本市涉產業用地企業股權變更聯合監管的通知（試行）》（滬規劃資源用〔2024〕51號文），該文件旨在進一步加強對上海涉產業用地的企業股權變更的監管。雖然最新51號文通知未就“產業用地”所涉范圍予以明確界定，但回溯2020年7月28日由上海市規劃和自然資源局、上海市經濟和信息化委員會印發的《關于上海市推進產業用地高質量利用的實施細則（2020版）》第四條規定，產業用地包含本市行政區域范圍內的工業用地（含產業項目類和標準廠房類）、研發用地（含產業項目類和通用類）及“倉儲用地”。因而在項目慣常選擇進行股權交易時，賣方企業將不得不面臨此類股權交易的事前審批手續，即在申請股權變更登記前，應首先向區屬規自部門提出股權變更申請，進而再由規自部門征求經信、園區、街鎮等部門意見，并就地塊履約、達產、產業準入等信息進行審核后，再由區規自部門將批準變更意見上報區政府同意，方才能確認交易的可行性。
（二）框架協議與股權轉讓協議（SPA）
在倉儲物流并購項目的協議架構設計方面，朱律師重點圍繞以下關鍵維度展開專業分析：預約合同與本約合同的銜接機制、損失賠償與實際履行的平衡策略和先決條件（CP）的法律效力。
“框架協議”與“股權轉讓協議（SPA）”，即本約合同和預約合同的關系，賠償損失與實際履行。朱律師指出預約合同的主要特征在于：1）當事人雙方就將來所要訂立合同的主體和標的已達成一致；2）約定在將來一定期限內另行訂立本約合同。第二點是區分本約與預約合同的核心特征，實踐中，一些預約合同內容非常完備、具體，已將本約合同的內容都基本鎖定，但如果具備在將來一定期限內另行訂立本約合同的意思，仍不妨礙其成為一份預約合同。據此，當僅意圖簽署預約合同而非本約合同時，合同文本應突出體現將來還需另行磋商并訂立本約合同的意思。另外，即使沒有明確簽署本約合同，預約合同在一定條件下仍可能會向本約合同轉化，例如，一方當事人受領對方當事人履行合同主義務（例如，租賃合同意向書簽署后，預出租人受領預承租人支付的租金的），或者其他可以體現出合同主體同意訂立本約的行為。商業主體簽署預約合同后，如尚不希望進行交易，應注意避免預約合同轉化為本約合同。
朱律師認為，當前法律對于違反預約合同后能否強制雙方締約并無明確規定，理論界爭論不休。但司法觀點通常認為，當前法律體系下，預約合同的違約責任中不包括繼續履行這一型態。換言之，若一方違反預約合同，法院通常無法強制預約合同的雙方締約。但是，預約合同對損失賠償約定了違約金/定金的，從其約定；預約合同未約定，法院綜合考慮預約合同的完備程度和訂立本約合同的條件成就度等因素酌情確定。預約合同約定的內容越完備，訂立本約的條件就越成熟，法院確定的損害賠償金越接近本約合同的可得利益，反之，則越接近信賴利益（主要包括為訂立預約合同支出的合理成本）。
針對付款先決條件的對抗效力問題，朱律師結合典型案例（2014穗中法民二終字第2008號）分析指出，司法機關通常將付款先決條件視為賣方附隨義務，而將支付對價認定為主合同義務。在此裁判邏輯下，即使賣方存在履約瑕疵（如遲延交付標的資產或文件缺失），買方仍難以據此主張付款抗辯權或解除合同。基于此，朱律師提出付款先決條件（CP）設置為調價機制：一種是減法，即對核心付款先決條件（CP）逐項標價，在不滿足任一付款先決條件（CP）時從交易價款中扣除；另一種是加法，在滿足核心付款先決條件（CP），比如符合買方要求的工規時，在暫定收購價款中增加調整項。
（三）處理用地性質和建筑物性質問題
朱律師指出在工業用地上開發物流地產項目風險的過程中，需要審查該項目的建設內容取得政府部門的批復或函件。協議條款處理方面，朱律師強調：1）豁免函：要求目標公司取得令買方滿意的規劃和自然資源等主管部門出具的關于認可目標地塊現狀用作倉儲物流運營的書面文件(如會議紀要/豁免函/安慰函等),并將其作為擬議交易的先決條件之一；2）違約條款“如上述建議在實操中不可行，則至少要求賣方在擬議交易文件中對目標地塊可全部用于建設及運營物流倉儲項目作出 陳述與保證：如目標公司因未按照批準 的用途使用國有土地受到任何行政處罰，則目標公司/買方因此遭受的一切損失和/或需要承擔的責任均由賣方承擔。
以物流項目中的倉庫工程規劃許可證為例，實踐中收購工業用地并用于倉儲物流項目的情況比較常見，而為降低被處罰的風險，買方通常要求賣方協助取得帶有倉儲字樣的工程規劃許可證。如果買方將工規作為付款條件，如何處理倉儲工規未能長期未能取得，但買方不希望解除合同的情況？朱律師結合實務經驗，給出以下解決思路：1）明確倉儲工規的取得期限；2）期限屆滿買方有權選擇解除合同，或要求賣方取得工業工規；3）若賣方按照買方的選擇取得工業工規的，則交易對價應按照約定的標準進行調價，否則買方有權解除合同。
朱律師進一步提示，物流地產并購需綜合評估用地合規風險，除關注土地性質外，還應重點審查不動產權證記載用途、政府審批文件及經濟指標履約情況。建議通過多維度盡調，包括與政府部門溝通確認監管要求、審查項目歷史審批文件、評估違約風險敞口等，并在交易文件中設置相應的先決條件和責任分擔機制，以系統性管控項目法律風險。對于存在用途瑕疵的項目，可考慮通過爭取政府書面認可、調整交易結構或設置對價調整機制等方式降低風險，確保交易后項目的持續合規運營。
（四）在建物流項目的處理
就在建項目而言，朱律師建議收購方需重點核查目標公司的應收應付賬款及重大合同履行情況。此類項目中的債務主要涉及在建工程款結算和關聯方往來款，其中工程款結算因涉及多方主體而情況復雜，關聯方往來則往往缺乏規范的書面協議。朱律師建議，為防范風險，買方應要求出售方在交割前完成所有債務清理工作，包括但不限于清償應付工程款、收回關聯方借款等，并取得債權人出具的債務結清確認函。
朱律師以自己主辦的一個案件舉例，不要誤認為在收購協議中直接約定賣方負責工程款結算，就一勞永逸。事實上一旦發生工程款糾紛，買方控制的目標公司仍不可避免地被卷入訴訟或仲裁程序。若協議未明確約定相關費用承擔機制，賣方很可能拒絕承擔買方因此產生的律師費等額外成本。為此，朱律師建議交易雙方應在股權轉讓協議中詳細約定以下關鍵事項：后期建設標準要求、竣工結算資料移交程序、工程造價結算流程、收購導致的工期延誤及造價上漲處理機制，以及可能產生的訴訟費用、律師費分擔方式等。通過事先完善的風險分配機制，才能有效保障交易雙方的合法權益。
（五）物流地產-違章建筑
在物流地產并購項目中，違章建筑的識別與處置是律師工作的重點之一。朱律師指出，違章建筑主要指未取得建設工程規劃許可證或未按許可要求建設的建筑物，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》相關規定，可能面臨限期拆除、沒收違法所得及罰款等行政處罰。律師在盡職調查階段應通過文件審查、現場勘查等方式重點核查：實際建筑面積是否超出產權證登記面積、是否存在無證建設部分、建筑使用主體（目標公司自建自用或租戶搭建）等情況。
在收購過程中，朱律師指出首要任務是排查違章建筑情況。具體可通過以下方式進行核查：審閱項目報建文件、開展實地勘察，核對建筑實測面積與產權登記面積是否存在差異，確認是否存在未獲規劃許可的改建擴建部分。在此基礎上，需進一步查明違章建筑的主體責任：屬于標的公司自行建造并用于自營或出租，還是由承租方擅自搭建使用。對于前者，建議在交易協議中將完成違建拆除列為交割前提，同時要求轉讓方承諾承擔由此產生的一切法律后果，包括可能面臨的行政懲處以及因租賃關系瑕疵導致的違約索賠。對于后者，則需重點審查租賃協議中關于物業改造的權責約定，確認是否包含租約終止時由承租方恢復原狀的條款，以及承租方是否已書面承諾對裝修改造行為負責。針對特殊情形，如建筑拆除可行性低或基本符合規劃要求，可考慮通過補辦規劃許可手續使建筑合法化。
除違章建筑外，朱律師特別強調消防合規性審查的重要性。收購方需重點核查目標倉庫的耐火等級、防火分區、消防設施等是否符合《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）和《中華人民共和國消防法》等相關法律法規的要求。對于丙二類倉庫，朱律師建議聘請專業機構對消防系統進行全面檢測，并將整改要求納入交割條件。同時，針對違章建筑可能引發的連鎖風險，朱律師補充提示：即使選擇補辦手續，也需評估補辦可行性及時間成本；對于已投保W&I保險的項目，應如實披露違建情況以避免理賠爭議。通過系統性的風險識別與防控機制設計，才能有效保障并購交易的合規性與商業可行性。
（六）物流地產-?；范褕?/span>
在港口碼頭類物流倉儲設施并購交易中，朱律師特別提示需重點關注危險貨物堆場合規問題，尤其是近年來頻發的新能源車輛存放等新型業務形態。根據《港口危險貨物安全管理規定》，危險貨物港口經營人必須取得相應資質，并每三年委托專業機構開展安全評價，將評價報告及整改情況報備主管部門。
就危險貨物與普通貨物混堆事宜，《港口危險貨物安全管理規定》規定，原則上危險貨物應當儲存在港區專用的庫場、儲罐，并由專人負責管理。《港口作業安全要求第3部分：危險貨物集裝箱》（GB 16994.3-2021）規定，裝載GB 6944-2012中8類、9類固態危險貨物的集裝箱，當所載貨物無危險性，包裝類非I、Ⅱ類且不屬于危險化學品時，可與普通貨物集裝箱混堆。
朱律師結合項目經驗提出以下風險防控建議：首先應全面核查危險品堆場的設計批復文件，重點審查環保、消防及安全手續（包括預評價、驗收評價等）的辦理情況；其次需核驗《港口危險貨物作業附證》載明的堆場面積及許可作業品名范圍；人員資質方面必須確認安全管理人員、裝卸作業人員等均持有《危險化學品水路運輸從業資格》。朱律師特別警告，若違規混堆危險貨物，可能面臨罰款、停產整頓乃至吊銷經營許可的嚴重后果。建議收購方將相關資質續期及合規整改作為交易先決條件，并在交易文件中設置專門的責任承擔條款，以有效管控此類特殊風險。
二、物流地產運營
物流地產運營租賃部分，朱律師認為租賃合同簽署的注意事項：第一，在前期洽談過程中，應強調所有溝通往來（包括但不限于微信、郵件等）僅限于對房屋租賃事宜的磋商，均不代表GLP作出的承諾，應以最終蓋章簽署版租賃合同的具體約定為準。第二，在條件允許的情況下，在簽署租賃合同時，要求承租人提供法定代表人身份證復印件存檔，或者要求承租人法定代表人提供連帶責任保證，以方便后續糾紛發生時訴訟進程的推進。第三，對承租人的保證金付款賬戶、租金付款賬戶等財產線索進行關注和整理，以方便后續糾紛發生時訴訟進程的推進。
在承租人違約情形下，針對出租人解除房屋租賃合同法律及約定條件、解除合同的日期選擇、承租人賠償范圍。朱律師認為，首先要厘清承租人違約的事實情況（包括但不限于欠款、未經出租人同意轉租、未經出租人同意裝修等），并判斷該等違約事實是否已觸發租賃合同約定的出租人解除權或者《民法典》第563條所述的法定解除權。其次根據司法判例，目前的裁判思路傾向于保護營商環境和交易的穩定性，因此法院不會輕易判決合同解除，而是要考慮合同根本目的能否實現，根據《九民紀要》第47條，即使約定解除條件成就但如違約事實顯著輕微也不會支持解除。建議在違約事實發生后，判斷違約事實嚴重程度，并根據商業安排判斷承租人是否有繼續履約可能性/是否要求承租人繼續履約。如因拖欠款項擬解除租賃合同的，建議先發送1-2次催款通知，承租人不予履行后再發送解除通知，并保存好相關發送記錄。最后，解除通知中應載明合同終止日的所有待結算事宜（包括支付欠款、完成房屋復原并交還房屋等），同時盡快重新對外招租（保留招租記錄，將作為出租人主動減損的證據）。
房屋租賃合同中出租人關于租賃房屋的披露義務和范圍，朱律師認為出租人應向承租人如實披露租賃房屋的相關信息【包括但不限于房屋所有權人（是否涉及轉租、違章建筑）、是否存在抵押、土地和房屋用途（與承租人對租賃房屋的使用目的相匹配）、能否辦理承租人公司注冊和營業執照等、消防手續辦理情況（冷庫涉及的二消手續）】，否則將可能涉及糾紛。同時，承租人也有一定的注意義務，因上述原因導致合同無效、解除、無法履行的，法院將會按照各方過錯程序判決責任承擔。
針對出租人采取自力救濟措施的尺度和邊界，即出租人是否可以采取停水、停電措施、出租人是否可以處置現場承租人物品？針對“采取停水、停電措施”，朱律師給出如下建議：第一，審閱租賃合同中是否存在“出租人有權采取停水停電措施”的相關約定。如存在約定，根據司法判例，在正當限度下，有較大可能被法院認定為停水停電具有合理性。第二，需判斷承租人租賃房屋的主要用途，并評估停水停電對承租人的主要影響。如承租人租用房屋主要用于經營冷庫，停水停電將導致存放物品變質損壞，則不建議采取停水停電措施。第三，如確實需要采取停水停電的措施，（i）如因欠付款項等原因需停水停電，建議先正常催款；（ii）請于正式采取停水停電措施之前書面通知承租人（包括但不限于發函、房屋外張貼告示等），明確告知計劃停水停電的時間、區域等信息（停水停電時間應適當），如因此對承租人造成嚴重損失的（包括但不限于發電機租用損失、物品變質損失、人員傷亡等），可能需要承擔相應的賠償責任，部分案例中法院還認為應免除停水停電期間的租金；（iii）停水停電通知文件以及通知記錄應存檔；（iv）提前做好預案（包括增加園區安保人員、聯系屬地派出所等），避免現場產生激烈沖突。關于處置承租人現場物品，朱律師進一步提出建議：第一，需要初步判斷該等物品是否屬于承租人所有。如出租人明確知曉房屋內的物品系承租人之外第三人所有，建議通知承租人/所有權人盡快搬離，避免因自行處置產生糾紛。第二，即使該等物品屬于承租人所有，但司法實踐中出租人是否對承租人放置在租賃房屋內的物品享有留置權存在爭議（多數法院不認可享有留置權）。建議出租人在提起訴訟/仲裁的基礎上，申請對該等物品采取財產保全措施，而非自行處置。
（注：以上嘉賓觀點，根據錄音整理，未經本人審閱）
供稿：上海律協現代物流專業委員會
執筆：朱丹 德恒上海律師事務所