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一、 討論焦點
國有土地上公有房屋征收補償時，被征收房屋的征收補償款應當歸屬該公房的承租人和同住人，那么如何認定該公房的承租人與同住人，其補償款又當如何分割？
二、案情簡介
張某乙、張某丙、張某丁、張某甲系兄弟姐妹關系；賀某某是張某乙之女；王甲是張某甲之女；陳某某與張某丙是夫妻關系，張某A是兩人之女。上海市海倫路XXX號房屋為公房，原承租人是張某乙等人之母楊阿妹，早先租賃面積包括二層統樓21.90平方米、陽臺3平方米、曬臺搭建15.70平方米，由楊阿妹居住于二層統樓，張某乙一家居住于曬臺搭建。1993年，楊阿妹以母女關系不睦為由，向上海市虹口區房屋糾紛仲裁委員會申請分列房屋租賃戶名。經該委員會調解，雙方達成調解協議，二層統樓（陽臺）租賃戶名為楊阿妹，曬臺搭建租賃戶名為張某乙。據此海倫路XXX號分為兩處公房，租賃部位二層統樓（陽臺）的房屋（以下簡稱“系爭房屋”）承租人為楊阿妹，租賃部位曬臺搭建的房屋承租人為張某乙。張某乙、賀某某的戶籍也遷入新的戶口本。2007年，張某乙將海倫路XXX號曬臺搭建公房出售，與賀某某的戶籍又遷回楊阿妹所在戶口本。張某丁的戶籍原在系爭房屋，后因服刑遷出，刑滿后遷回系爭房屋并實際居住直至動遷。張某丙一家在1994年受配本市東礁四村公房并居住，后從該處將戶籍遷到系爭房屋。張某甲一家在2000年獲得動遷安置，取得動遷款后購買了本市四川北路房屋居住，隨后將戶籍遷到系爭房屋。動遷之前，系爭房屋內有戶籍8人，即本案所有當事人。楊阿妹于2010年去世，此后系爭房屋承租人未作變更。
2015年1月，系爭房屋所在地區被納入征收范圍，經過協商，當事人同意由張某丙作為承租人進行簽約。2015年2月3日，張某丙與征收人上海市虹口區住房保障和房屋管理局、征收實施單位上海市虹口第二房屋征收服務事務所有限公司簽訂了《上海市國有土地上房屋征收補償協議》（以下簡稱“征收協議”）。根據征收協議，系爭房屋認定建筑面積38.35平方米，房屋價值補償款人民幣（以下幣種均為人民幣）1，540，849.83元，各項獎勵補貼487，821.33元，結算單發放費用267，166元；該戶購買4套產權調換房屋，扣除購房款后，還需支付征收單位購房補差款31，938元。張某乙、賀某某認為其應當分得征收利益，遂訴至一審法院要求分得崧潤路12弄1號909室室產權調換房屋及貨幣補償款228，640.76元。
三、審理觀點
一審法院：根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的規定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有；而共同居住人是指在作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。本案系爭房屋原承租人楊阿妹已去世，在戶籍在冊人員中，除張某丁他處無房且實際居住外，張某丙一家曾受配過公有住房，張某甲一家曾獲得過動遷安置，張某乙一家曾通過分列租賃戶名取得公有住房，現雖已出售但依法并不改變其已享受過住房福利的事實，且都不再實際居住于系爭房屋。張某乙主張其出售房屋的房款是被楊阿妹用于還債，無充分證據可以證明，法院不予采信。故當事人中僅張某丁一人符合同住人條件，系爭房屋的征收利益應首先用于滿足張某丁的安置，其他人均無權以同住人名義要求分割征收利益。張某丙雖在征收之前經當事人同意成為承租人，但僅具有代表該戶簽約的職能，并不能據此主張取得真正屬于承租人的權利。現張某丁要求獲得崧潤路12弄1號909室室的產權調換房屋，再加500，000元貨幣補償款，剩余征收利益由其他兄弟姐妹分配，與法不悖，法院予以照準。張某乙、張某丙，張某甲都是原承租人的子女，其他征收利益份額可由該三人均分，每人酌情取得一套產權調換房屋，并分擔應向征收單位支付的購房補差款和應向張某丁支付的貨幣補償款。據此，一審法院判決如下：一、上海市海倫路XXX號公有房屋征收所得4套產權調換房屋，由張某乙分得崧潤路12弄1號505室，張某丁分得崧潤路12弄1號909室室，張某丙分得崧潤路12弄1號605室，張某甲分得崧潤路12弄1號602室；二、應向征收單位支付的購房補差款，由張某乙與張某丙、張某甲每人分別負擔10，646元；三、張某乙應于判決生效之日起10日內支付張某丁貨幣補償款166，330元；四、張某丙應于判決生效之日起10日內支付張某丁貨幣補償款166，835元；五、張某甲應于判決生效之日起10日內支付張某丁貨幣補償款166，835元；六、駁回張某乙、賀某某的其他訴訟請求。
張某甲、王甲不服一審判決，向中院提起上訴稱：一審法院認定事實及適用法律有誤，所作判決不公。張某甲、王甲雖然享受過動遷安置，但張某甲僅獲得了40，000元的貨幣補償，王甲也未獲房屋安置，僅獲得28，000元的貨幣補償。張某甲、王甲、王某乙用動遷款及銀行貸款購買了商品房，建筑面積為42.72平方米，人均不到15平方米，屬于居住困難。且張某甲自2008年12月至2010年5月10日一直居住在系爭房屋內，照顧母親楊阿妹至離世，故張某甲、王甲符合同住人條件，應當被認定為系爭房屋同住人，系爭房屋的征收利益應當由張某甲、王甲和張某丁三人獲得。據此，上訴人張某甲、王甲請求本院撤銷一審判決，將本案發回重審或依法改判張某甲、王甲分得系爭房屋征收補償利益的一半，即取得兩套安置房屋并支付一半的補差款。
被上訴人答辯稱：不同意張某甲、王甲的上訴請求。張某甲一家在2000年時享受過動遷安置，張某甲獲得了貨幣補償，補償金額在當時足以購買房屋；王甲獲得了房屋安置，故二人不符合居住困難條件。張某甲自結婚后就搬出系爭房屋，此后未再居住，其在訴訟過程中對居住情況的陳述也前后不一致。張某丁他處無房，因本案訴訟一直在外借房居住，希望法院早日判決。綜上，被上訴人認為一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求本院依法駁回上訴人張某甲、王甲的上訴請求，維持原判。
二審法院認為：根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的規定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。根據查明的事實，張某甲、王甲均曾在2000年因他處公房動遷享受過安置，其中張某甲享受了貨幣安置，王甲與案外人王某乙則享受了二室一廳的房屋安置。現張某甲、王甲主張王甲獲得的是貨幣安置而非房屋安置，但未提供相應證據，本院難以采納。即使安置情況確如張某甲、王甲所述，其二人曾在他處公房動遷中享受過貨幣安置，也不應視為系爭房屋的同住人，無權以同住人的身份主張系爭房屋的征收利益。一審法院在認定張某丁為同住人的基礎上，根據其要求酌情將系爭房屋的征收利益在原承租人的子女間進行分配，合法合理，本院予以認同。綜上，上訴人張某甲、王甲的上訴請求缺乏事實和法律依據，本院不予支持。一審法院認定事實清楚，判決并無不當，本院予以維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
張某甲、王甲不服二審判決，并申請再審。申請再審稱，原審存在如下錯誤：一、二審法院認定事實錯誤。張某甲和王甲在2000年動遷時并未獲得動遷協議及住房調配單中所記載的三門路房屋，而是貨幣安置；二、張某甲、王甲應屬房屋的共同居住人，應當共享拆遷利益，原審法院排除張某甲、王甲的共同居住人身份，缺乏證據；三、公房原承租人楊阿妹去世后，其生前的共同居住人應協商確定承租人，協商不一致的，由出租人確定承租人；原審法院在未確定承租人的情況下直接認定公房的共同居住人，屬于超越職權，適用法律確有錯誤。綜上，申請再審人請求高院：1、撤銷原一審和二審判決，裁定提審或指令再審。2、一、二審訴訟費用由被申請人承擔。
上海市高級人民法院認為，《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十四條規定，公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。2015年1月，涉案上海市海倫路XXX號公有房屋(以下簡稱系爭房屋)所在地區被納入征收范圍，經協商，當事人同意由張某丙作為承租人進行簽約。2015年2月，張某丙與征收人上海市虹口區住房保障和房屋管理局、征收實施單位上海市虹口第二房屋征收服務事務所有限公司簽訂了《上海市國有土地上房屋征收補償協議》。本案一審時，上海市虹口區人民法院曾出具該院調查獲得的《房屋證明》，顯示2014年12月，張某丙已然是系爭房屋的承租人，該證據庭審中經當事人質證，張某甲、王甲亦認可其真實性。再審申請人關于原審法院在未確定承租人的情況下直接認定公房的共同居住人的意見本院不予采納。系爭房屋被征收時，僅張某丁實際居住。張某甲、王甲均曾在2000年因他處公房動遷享受安置，無論其享受的是房屋安置還是貨幣安置，兩人均不符合同住人標準，無權以同住人身份主張系爭房屋的征收利益。因張某丁提出在原承租人子女間分配征收利益，于法不悖，原審法院予以照準,未有不當。為此，申請人關于其未獲得三門路房屋安置，屬系爭房屋的同住人的主張，本院亦不予采信。綜上，再審申請人張某甲、王甲的再審請求，缺乏事實和法律依據，其再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一款第二項、第六項的規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：駁回張某甲、王甲的再審申請。
四、案例評析
本案是公有房屋征收補償款分割案件中較為典型的案例，房屋征收補償款應當分配給房屋的承租人和同住人。因此只要確定房屋的承租人和同住人即可公平分配征收補償款。公有房屋的承租人比較容易確定，即在公房租賃憑證上承租人一欄中登記人。而該征收房屋同住人的資格通說認為：是指在拆遷許可證核發之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。主要是依據《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》（以下簡稱：“高院解答”）。但是房屋征收補償實務中有很多問題需要細致說明，就如同本案中張某甲、王甲為什么最終沒有被認定同住人。
第一、國有土地上公有房屋征收補償款應該屬于誰？
公房與產權房不同，在我國公房具有自身的特殊性，律師在處理征收或者其他公房糾紛時。要關注公房制度發展的歷史背景和現實。公房是特定歷史時期，國家為解決職工生活居住的一項福利性住房政策，其出發點是解決人有所居的社會居住問題。隨著住房市場化的啟動，公房使用權的財產屬性日益突出，不僅可以通過房改政策將公房購為私房，也可以依規定轉租、差價換房，符合條件的還可以轉讓，來確定實現其價值。盡管公房使用權兼有保障居住、財產價值的雙重性，但房屋居住問題，仍是我國當前民生問題較為重要的內容之一，從我國不斷加大對廉租房等保障性住房投入的事實，即可管中窺豹，因此，公房居住保障功能的保護應優于其財產價值屬性的保護。房屋征收補償的目的是為保障房屋內居民的居住使用權益為首要目標，征收補償款應當屬于對該房屋具有居住使用權的居民，同樣根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十四條：公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人。因此所有的征收補償案件面對的首要問題：誰有資格成為被征收房屋的承租人和共同居住人（或稱“同住人”）
第二、如何確定公有房屋的承租人和同住人
1、承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。公房首任承租人為房屋的受配對象，對房屋具有居住使用權力。如果房屋承租人過世，需要房屋內所有在冊戶籍人員協商一致，推薦房屋的承租人，向該房屋物業公司提交申請材料，變成承租人。如果因在冊戶籍人員之間存在矛盾，則需要物業公司在同住人之間指定一位承租人。根據《上海市房屋租賃條例》第四十一條：“房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關系按照下列規定處理：（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。 可以繼續履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。”但是，司法實務中由于公房內在冊戶籍人員較多，而且彼此之間矛盾較大，無法協商一致變更承租人。而公房物業公司為了推卸責任，拒不指定承租人等不作為等工作方式，致使公房內同住人在征收過程中等權利無法得到維護，居民由于不通曉法律，無法正確維權，該問題應該得到當地房管局的重視。
2、共同居住人。又稱同住人，是對公有房屋享有居住使用權的居民，并可以此身份要求承租人給予安置或者分得征收補償款。由于公房內戶口進出口人員較多，因此同住人的概念較為復雜，一般是要根據戶口、居住、房屋來源、貢獻、身份、協議承諾、結婚、出生、知青、他處房屋等綜合情況評定該居民是否對該房屋具有居住使用權。在法律政策以及高院解答來看，對同住人的概念也不近相同。《細則》：第五十一條：本細則中下列用語的含義:(三)共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。關于貫徹實施《上海市房屋租賃條例》的意見（二）中第十二條規定：《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制。《高院解答》中：三、同住人需要符合哪些條件? 答：與《上海市房屋租賃條例》相關條款規定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆遷許可證核發之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。因此根據規章和各部門的解釋來看，滿足同住人必須要具備的條件是戶口、實際居住一年以上、他處無房或者他處有房但居住困難的人這三個條件。但由于公房解決的是對房屋居住使用權的問題，其具有相當的復雜性除了戶口、居住、房屋應當還有身份問題。因此有些同住人雖然不完全具備以上三個條件的，也同樣可以被認定為同住人。我們來看例外規定：《高院解答》五“除前述條款列舉的以外，還有哪些人員可被視為同住人?答：（一）有權對公有居住房屋拆遷貨幣補償款主張權利的，一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三條所指的同住人。有下列情形之一的人，也視為同住人：1．具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權再主張本市其他公房拆遷補償款的份額；2．一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款；3．在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的；4．房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。”所以同住人的資格也是跟被征收房屋的來源、戶口、居住、他處有房、協議承諾、出生、知青、結婚等相關聯。
3、對同住人概念中的常見的兩個問題進行解釋。（1）實際居住一年以上：多數觀點認為是指自戶口遷入系爭房屋后實際居住一年以上。即戶口遷入之前實際居住，或者曾經戶口在該房屋內并實際居住一年以上，又將戶口遷出該房屋（特殊情況除外）后再次遷進該房屋后沒有居住過的，不符合居住滿一年的法定情形。同住人資格的條件是互相補充，彼此之間缺一不可。因此很多法院的判決也是如此認定居住時間。另外居住滿一年并不要求連續居住，其目的在于考慮居民的實際居住狀況和證明能力問題，因此只要戶口遷入后，并居住滿一年的都會被認定為符合居住滿一年的法定情形。（2）本市無其他住房。此處的他處無房僅指福利分房，或者含有福利性質的房子。《高院解答》：“這里所指的他處房屋的性質，僅限于福利性質取得的房屋，包括原承租的公有住房、計劃經濟下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房（包括自己少部分出資的產權安置房），以及按公房出售政策購買的產權房等。”而本案中張某甲、王甲是因為曾在他處動遷房屋中享受過動遷安置，因此從本質意義上看，張某甲、王甲并不屬于本案的同住人，無權享有本案的征收補償款。高院再審判決再次確認張某甲、王甲不屬于本案的同住人，維持原判。（3）雖有其他住房但居住困難的人。此處的居住困難是指在他處房屋內人均居住面積不足法定最低標準的情況。根據《上海市人民政府關于調整和完善本市廉租住房政策標準的通知》 一、申請條件：同時符合下列條件的本市城鎮居民家庭，可以按照規定申請廉租住房：(三)申請家庭人均居住面積低于7平方米(含7平方米)；因此目前法院對本市他處有房但居住困難的認定標準以此裁判依據。
第三、承租人與同住人之間征收補償款該如何分配？分配的依據是什么？
公房內的承租人與同住人對公房的居住使用的權利是平等的，但對房屋的來源、貢獻性、居住時間、對房屋依賴性等各有不同，因此分配利益以均分為原則，同時根據承租人與同住人對房屋的使用情況不同而分配數額必然有差異。根據《高院解答》：“公有居住房屋拆遷補償款，在承租人、同住人之間如何分配? 答：承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補償款。但有下列情況除外：（一）有以下情況之一的人，可以酌情多分：1．承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經濟來源，且按均分所得的補償款，無法購得房屋保證其正常生活的；2．承租人或同住人在取得公房承租權時額外支付過較多款項的；3．對公房內居住的未成年人實際承擔監護義務的。（二）屬于本市兩處以上公房承租人的，其對各處被拆遷公房的補償款均有權主張分割。”因此，從該解答中看出，承租人與同住人在獲得安置補償時雖然是以均分為原則但是仍然有很大的區別。
1、承租人屬于特殊的同住人。多數認為承租人不受他處有房、實際居住等限制。根據《細則》四十四條：“公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。”該條文并非說明承租人具有先于同住人分割的權利，或者承租人具有權利優先受償。本條文只是說明承租人作為公房的代表，代為領取征收補償款和選擇產權調換，而被征收所得同時歸承租人和同住人共同享有。但從規章和司法解釋上看，承租人不受同住人所規定條件的限制，除非承租人本人自愿放棄該征收補償款，否則就必然有權享受房屋的征收補償款。尤其是《高院解答》中明確承租人有別于同住人的特權。即屬于本市兩處以上公房承租人的，其對各處被拆遷公房的補償款均有權主張分割。因此在審判實務中，法院的在認定承租人是否享有征收補償款時，一般不作分析，直接認定其具有分割征收補償款的權利。但是從公房補償并用于安置具有實際使用權的角度上看，有時承租人并非對房屋具有居住使用權。如登記為承租人的原始受配人，在其承租人身份未喪失前，一般而言，其居住權也不喪失；但是，如原始受配人在他處獲得福利公房且該處房屋居住也不困難的，或明確表示放棄權利等情況的，可認定其喪失公房居住權。因此也有法院根據具體案件認定承租人不享有征收補償利益或者少享有征收補償利益。比如：（2018）滬0107民初26627號：“孫留寶系金沙新村房屋征收前的承租人，但其原工作單位曾向其分配公有住房，后孫留寶取得所分配房屋的房地產權，且孫留寶長期居住在所分配房屋的上海市金山區，自變更登記為金沙新村房屋承租人后并未在房屋內實際居住，故孫留寶并不依賴于金沙新村房屋解決居住問題，不享有分得征收補償利益的權利。”也有一些法院對不符合同住人條件的承租人適當少分，比如：（2019）滬0106民初39416號“朱美玲雖然也享受過拆遷安置，但鑒于其系承租人，并對房屋進行了一定的管理，并同意其他家庭成員遷入戶籍等因素，本院亦酌情確認其一定的征收份額。”
2、影響承租人與同住人多分或者少分的因素。首先，房屋征收補償款主要由房屋價值補償（俗稱：“三塊磚頭”：評估價格，價格補貼，套型面積補貼）和獎勵補貼費用（其主要包括簽約獎勵費、搬遷獎勵費、過渡費、家用設施移裝費，無搭建補貼、一次性搬遷獎勵費、均衡實物安置補貼等）組成，如果該戶滿足居住困難標準，可以增加居住困難保障補貼。因此，房屋征收補償是以面積為補償基礎，但首要目標仍然是保障同住人具有居住條件。其次，影響房屋征收補償款分配的因素主要有房屋的實際居住情況、房屋來源、貢獻、他處房屋情況、是否享受過拆遷、福利分房、戶口進出、家庭協議、是否因結婚、報出生、知青子女進戶甚至同住人的經濟情況等。多數意見認為同住人和承租人均等分割房屋價值補償部分，實際居住人享有房屋等獎勵部分。《高院解答》：“搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內實際居住的人之間予以分割。設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產、停業損失的補償歸遭受實際損失的經營人。”因此，我們認為公有房屋征收補償利益以均分為原則，根據公房等復雜情形不均分屬于常態。
房屋征收與補償共有糾紛案件中，核心問題必然是如何認定同住人。由于對該部分的法律細則上不完善，基層法院判案是千差萬別。因此針對征收中原則性問題還需要高院進一步出臺細則、解釋或者指導性案例以供基層法院參考等，以助于法制完善，社會更加公平。
滬公網安備 31010402007129號
