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筆者所在律師事務所租賃的辦公房屋所在樓宇，其產權屬于某央企集團旗下的置業有限公司（以下簡稱“出租方”）。自2022年3月上海發生新一輪新冠疫情后，該樓宇內眾多租戶的日常經營逐漸受到影響，直至2022年3月下旬受到浦東浦西“鴛鴦封”政策的限制，事實上租戶已完全無法正常使用租賃的辦公房屋，眾多租戶的日常經營也陷入困境甚至停頓。
該樓宇位于濱江地塊，其租金價格不菲，對于承租房屋的租戶而言，在無法正常開展經營和使用辦公房屋的情形下，仍然要求其根據租賃合同標準支付租金，顯然可能變成“壓垮駱駝的最后一根草”，進而導致樓內部分企業（尤其是個體工商戶和小微企業）資金鏈吃緊、斷裂，甚至造成部分企業倒閉、破產，相關企業員工失業等嚴重后果。
幸而，根據出租方近日發布的租金減免的公告，出租方將對承租該樓宇內辦公房屋的服務業小微企業和個體工商戶給予三個月的租金減免，涉及減免租金的租期起止時間為自2022年4月1日至2022年6月30日。
前述公告的主要內容如下：
事實上，根據2022年3月國資委發布的《關于做好2022年服務業小微企業和個體工商戶房租減免工作的通知》，國資委要求各中央企業按照《關于促進服務業領域困難行業恢復發展的若干政策》發改財金（2022）271號，以下簡稱271號文的要求，對2022年被列為疫情中高風險地區所在縣級行政區域內承租中央企業房屋的服務業小微企業和個體工商戶減免當年6個月租金，其他地區減免3個月租金。同時要求，對普遍減免3個月租金工作要力爭在上半年實際完成主體工作，補充減免3個月租金工作要在列為中高風險地區后2個月內完成。該通知還特別明確，關于服務業行業分類標準，可參考國家統計局《國民經濟行業分類》（原則上第三產業都可以視為服務業），優先減免271號文件所涉及行業；關于小微企業界定范圍，可參考《關于印發中小企業劃型標準規定的通知》工信部聯企業（2011）300號，以下簡稱300號文或市場監管總局網站的“小微企業名錄查詢”模塊。
問題1：
參考前述通知內容，可知前述央企發布的通知是符合目前政策要求的。那么，作為該樓宇內租戶，實務中應該如何判斷自己是否是“減免租金”的適用對象呢？
“減免對象”主要分為兩類，包括“個體工商戶”和“服務業小微企業”。那么，什么是“個體工商戶”、“服務業小微企業”？
1.根據民法典第五十四條的規定，自然人從事工商業經營，經依法登記，為個體工商戶。個體工商戶可以起字號，比如“****經營部”。鑒于個體工商戶的所述類型會清晰明了地登記在營業執照上，故出租方對個體工商戶的認定要求比較簡單，租戶只需提供營業執照即可。
2．對“服務業小微企業”的認定就相對比較復雜了。從出租方要求提供的材料看：其一是要求相關租戶提供營業執照，以確定其屬于經合法登記成立的企業；其二是提供市場監管總局網站的“小微企業名錄查詢”板塊（[市場監管總局]小微企業名錄查詢_便民服務_服務_中國政府網 (www.gov.cn)）的查詢結果，以確認屬于“小微企業”的范圍；其三是在特殊情況下，如服務業小微企業無法在“小微企業名錄查詢”模塊中查詢的，則可以根據300號文的規定來判斷——根據271號文，原則上第三產業都可視為服務業根據《國民經濟行業分類》（GB/T4754—2011）規定，第三產業即服務業，包括交通運輸、倉儲和郵政業，信息傳輸、計算機服務和軟件業，批發和零售業，住宿和餐飲業，金融業，房地產業，租賃和商務服務業，科學研究、技術服務和地質勘查業，水利、環境和公共設施管理業，居民服務和其他服務業，教育，衛生、社會保障和社會福利業，文化、體育和娛樂業，公共管理和社會組織，國際組織等行業，則在企業屬于第三產業的情形下只需根據300號文的規定，看一看其規模是否符合服務業類別下的小微企業的標準要求即“從業人員 10 人及以上（小于100人），且資產總額 100 萬元及以上（小于8000萬）的為小型企業；從業人員 10 人以下或資產總額 100 萬元以下的為微型企業。”
問題2：
那么，當企業根據前述標準認為自己屬于可以申請減免租金的對象，后續程序應該如何操作？
通常而言，出租方會根據以下程序開展資格認定和減免實施：
1. 出租方收到申請材料后，根據前述租金減免條件進行審核，對符合前述租金減免條件的租戶進行減免資格認定；
2. 若申請減免的租戶經審核符合資格，則出租方會與租戶簽訂補充協議，約定給予3個月租金減免（非疫情中高風險地區減免標準）或6個月租金減免（疫情中高風險地區標準）；鑒于疫情中高風險地區是動態變化的，故在租戶獲得3個月租金見面后，出租方和租戶仍應關注所在區域的疫情風險等級變化，屆時根據271號文的要求進一步對是否變更適用6個月租金減免進行調整。
分析過租賃央企物業的租金減免條件，那如果租賃物業并非屬于央企而屬于上海市屬、區屬國有企業，那是否可以直接參照適用相同標準？
問題1：
承租上海市屬、區屬國有企業房屋的企業，如何判斷是否屬于房租減免的適用對象？
1. “減免對象”與央企認定標準并不完全相同：同樣包括“個體工商戶”，但對“小微企業”的類別并不限制于“服務業”，可以理解為擴大了可予以減免租金的小微企業的類型和數量。
2. 對于個體工商戶而言，只需提供登記類型為“個體工商戶”的營業執照即可。而對小微企業的認定而言，須參照《統計上大中小微型企業劃分辦法（2017）》、《關于印發<金融業企業劃型標準規定>的通知》【銀發（2015）309號】劃型標準進行認定；但大中型企業集團及下屬的子企業、國有企業最終承租經營的，不給予租金減免。
問題2：
承租上海市屬、區屬國企房屋的租戶，租金減免期限如何確定？
根據市國資委、市住建委、市房管局共同制定的《上海市國有企業減免小微企業和個體工商戶房屋租金實施細則》（以下簡稱實施細則），減免期限分兩檔執行。
可以發現，根據實施細則的規定，上海市屬、區屬國企給予租戶的第二檔減免租金的條件，相較于目前央企給予第二檔租金減免的范圍更大，除了疫情中高風險地區的房屋租戶以外，還包括了出現封控、停業、征用租賃房屋，以及2022年全年經營虧損的租戶。同時，央企適用政策和上海國企適用政策中，都強調了相關租金減免要下沉到最終承租的小微企業和個體工商戶，這一點也是充分考慮了部分房屋存在轉租、分租情形時究竟由哪一方享有減租利益的因素。
問題3：
那么，當企業根據前述標準認為自己屬于可以申請減免租金的對象，后續程序應該如何操作？
總體上的流程和央企房屋租金減免程序相同，在此不再贅述。但考慮到上海市政策中擴大了適用租金減免的小微企業范圍，且在第二檔租金減免上也增加了關于“封控、停業、征用租賃房屋”以及“2022年全年經營虧損的租戶”的兩類情形，故租戶向出租方提交材料會更多，例如包括2021年審計報告等。
實務問題思考
需要指出的是，通常出租方會在減免政策上提出類似于“黑名單”、“負面清單”一類的限制條件，比如：
1. 前述央企集團在通知中要求“本次租金減免適用于2022年3月31日之前已繳清租金、物管費等費用，且租賃關系至減免實施日仍在存續期的服務業小微企業及個體工商戶。如有欠繳，須在欠款補齊后再根據本公告實施租金減免”。
2. 上海某市屬國企對減免租金亦提出了“負面清單”，對于不配合防疫工作實施、存在欠租欠費及其他違約情形的租戶，不給予其租金減免待遇。
前述“黑名單”“負面清單”的限制條件，并非2022年疫情期間剛剛設定的。事實上，在2020年新冠疫情初次爆發時，上海市就制定過《全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》及相關實施細則，要求市屬、區屬國有企業對非國有中小企業租戶給予一定期限的租金減免。
在2020年減免租金的實施過程中，筆者的客戶作為出租方，對于某企業因存在欠付租金、租賃期限到期后繼續占用原租賃房屋等情形，而拒絕給予某租戶減免租金待遇。在筆者的客戶向人民法院提起房屋租賃合同糾紛訴訟后，租戶提出要求享有租金減免待遇，筆者的客戶明確不同意租戶的要求，并將相關政策及集團公司的要求提交給法院。在法院審理過程中，法官并沒有直接將出租方單方面制定的“負面清單”標準認定為減免租金的標準，而是向雙方核實了事實上房屋因疫情影響而無法正常經營使用的起止時間。最終，法院在判決時沒有直接適用出租方的標準，而是給予了租戶一半期限的租金減免，其理由是“新冠疫情的確會對租戶使用房屋造成一定影響”。
基于上述案例，筆者認為，對出租方而言，將是否給予減免租金待遇，直接和租戶是否存在違約情形掛鉤，并單方面設定的“黑名單”、“負面清單”的模式，在租戶提出異議并提交法院審理時，其效果可能并不十分理想。從前述案例來看，法院可能會從公平角度出發，從房屋實際使用受疫情影響程度的角度出發，考慮仍然支持租戶提出的合理范圍內的減免租金訴求。
如出租方認為確需將兩者掛鉤，則有必要向政策制定層提出建議，在政策上或實施細則上作進一步明確規定。在相關政策、實施細則未作明確規定的情形下，從維護營商環境、支持小微企業、個體工商戶恢復發展的角度來看，出租方自身盡可能不在減免租金方面設置過多限制條件，或者將限制條件設定得更為和緩（例如，即使存在之前的違約情形也可以給予一定程度的租金減免，在其糾正違約情形后另行予以補充減免），或許可能更有利于幫助租戶擺脫困境并促進其在后續經營過程中糾正違約情形，進而維護和改善出租方和租戶之間的長遠發展合作關系。
滬公網安備 31010402007129號
