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       一、相關疫情背景概要
       1、新型冠狀病毒疫情發展至今簡述
       2019年12月27日武漢發現首例新型冠狀病毒病例。
       2020年1月20日，我國國家衛生健康委員會發布2020年1號公告，將新型冠狀病毒感染的肺炎納入《中華人民共和國傳染病防治法》規定的乙類傳染病，并采取甲類傳染病的預防、控制措施，同時也納入《中華人民共和國國境衛生檢疫法》規定的檢疫傳染病管理。同日，國務院常務會議進一步部署新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作，并做出重要指示，包括要求按照多部門聯防聯控機制和突發公共衛生事件應急預案，進一步做好防控工作，堅決遏制疫情擴散。
       此后，包括湖北、上海、北京在內有關省、直轄市等先后發布了有關疫情的防控工作通知，其中，湖北省武漢市自1月23日凌晨發布公告，于當日10點起全市城市公共交通停運，離漢通道暫時關閉。
       2020年1月27日，上海市緊急通知企業（必需保障城市運行、疫情防控、群眾生活及其他國計民生的除外）不得早于2月9日24時前復工，和各類學校不得于2月17前不得開學。
       2、疫情期間相關租賃行業情況概要
       1月30日，廣東省公寓管理協會發布《致全省業主（房東）的減租倡議書》，向所有業主（房東）倡議：建議2020年2月 1日-2月29日免租一個月，3月1日-4月30日租金減半兩個月。
       此外，廣州市房地產租賃協會也發布了減租倡議書，呼吁業主減免2月份房租，3月份和4月份租金減半；同時，深圳市房地產協會、深圳市龍崗區坪地街道工作委員會、深圳市寶安區沙井街道工商聯（商會）都發布了減租倡議書。此外，商業地產企業，比如紅星美凱龍、龍湖集團，到萬達集團和保利商業，再到華潤置地、星河商置和大悅城控股等出租方宣布各自的租金減免方案。而更多出租方因疫情發展的趨勢的不確定，而尚沒有相關減免租金的計劃，而承租人都紛紛向出租方提出減免租金的申請。
       二、相關疫情與租賃合同履行相關法律問題
       新型冠狀病毒疫情爆發影響大量包括租賃合同在內的民商事合同的履行。就租賃合同履行而言，涉及到債務清償責任（即租金的給付）和逾期履約的違約責任是否減免，以及租賃合同變更和解除的問題。而這就將可能適用到《民法總則》、《合同法》及相關司法解釋所涉及到關于“不可抗力”、“情勢變更”和“公平原則”的法律規定。筆者就租賃合同履行涉及到的前述法律問題展開如下分析：
       （一）相關疫情是否屬于“不可抗力”，能否適用相關規定
       筆者認為：根據目前國家及各地方政府對相關疫情的認定，以及參照《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》 [①] （下稱 “有關‘非典’司法解釋 ”）的規定和相關司法判例，目前相關疫情仍不宜被認定為“不可抗力”，僅應當在最高人民法院另行頒布適用相關疫情的司法解釋后，并明確規定了按照“不可抗力”有關規定處理的具體情形后，再可進一步依法適用。
       1、 目前相關疫情不宜被認定為“不可抗力”
       首先，目前國家及各地方政府對于疫情的認定并不符合“不可抗力“的法律定義。 根據《合同法》第一百一十七條第二款之規定，本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。 然而，我國及各地方政府截至目前為止公開發布的意見均為“可防可控”。同時，我國外交部于2020年1月27日的對外表態為“疫情總體上可防、可控、可治” [②]。也就是說，在沒有政府職能部門或/和司法機構來認定此次疫情已經達到或屬于不能避免和不能克服的情況下，是不宜將相關疫情認定為“不可抗力”的；更何況，政府職能部門的認定又是與之相悖的。
       其次，“有關‘非典’司法解釋“沒有規定“非典”屬于不可抗力，僅是規定了按照“不可抗力”有關規定處理的情形。在法理上，“有關‘非典’司法解釋”是比照“不可抗力”規定執行的法律依據。
       最后，在“非典”期間，上海市第一、二中級人民法院的有關租賃合同糾紛終審判決均明確“非典”并不屬于法律界定的屬于不可抗力情形。
       比如，在上海億大實業有限公司訴上海翊宇工貿有限公司租賃合同糾紛一案[③]中，原審長寧區人民法院認定，“嗣后遇“非典”疫情防治，翊宇公司因不可抗力不能履行合同，應免除翊宇公司的責任，同時對這一期間的租金及空調使用費，由于翊宇公司停止經營，應酌情減免。”；二審上海市第一中級人民法院終審認定 ，“關于“非典”疫情，因非法律所界定的屬于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治“非典”而實際停業的時間系在2003年4月，故對翊宇公司在停業前應履行支付租金之義務，原審均以不可抗力而免除翊宇公司的責任，于事實認定及法律適用均有不妥 。”
       魏敏、徐曉敏、魏美文訴上海新昌房產經營有限公司商品房預售合同糾紛案件 [④]中，新昌房產公司以“非典”屬于不可抗力為由提起上訴。二審上海市第二中級人民法院終審認定，“ 供電局停電和非典流行不屬于不可抗力，新昌公司要求扣除延期交房7天的理由不成立。”
       2、 關于此后適用“不可抗力“規定的可能性的前瞻
       “有關‘非典’司法解釋”是在“非典”結束后2003年6月11日公布的?？紤]到法律及有關司法解釋頒布的滯后性，筆者認為：最高人民法院極有可能在日后針對此次疫情頒布相關司法解釋，以指導各級法院處理疫情所導致的各類法律關系糾紛。若相關疫情日后被依法認定為“不可抗力”或規定按照“不可抗力”有關規定處理的，則對租賃合同履行中將涉及如下法律問題：
       （1）“不可抗力”導致租賃合同不能履行的免責問題
       根據《合同法》第二百一十二條之規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。由此可見，租賃合同系雙務合同，出租人的根本義務是交付符合租賃目的的房屋給承租人，而承租人的根本義務是按約定支付租金給出租人。因此，當“不可抗力”導致租賃合同不能履行時，對出租人而言，“不能履行”是其無法交付租賃房屋或已交付的房屋不符合租賃合同目的的；而對承租人而言，“不能履行”是其無法按約定支付租金。
       A、 免除未能履行租賃合同的違約或賠償責任的問題
       根據《民法總則》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。 筆者認為：本條法律規定是將“民事責任”與“民事義務”相對，則此處的“民事責任”應當作狹義的解釋，即“不可抗力”導致不能履約而產生的民事違約或賠償責任。而依據前述法律規定，當“不可抗力”導致租賃合同無法履行的（即“不可抗力”與租賃合同不能履行存在因果關系），則無論對于出租人，還是承租人而言，均應當依法不承擔民事違約責任或賠償責任。
       除租賃合同外，還有租賃合同意向書中約定的定金罰則，依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百二十二條之規定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。     
       B、 減免租賃合同清償責任（給付義務）的問題        
       根據《合同法》第一百一十七條之規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。          
       筆者認為：在《合同法》徑自使用“責任”一詞的法條中，關于責任的涵義，其中一部分應作廣義上的理解，即法條在形式上雖然使用的是“責任”，但實際上此處的責任不僅包括法律后果意義上的責任，而且還可能包括債務關系中的義務——債務人應為之給付。本條法律規定中的責任并非狹義（即法律后果意義上）的責任，而是因合同或者法律規定而產生義務。        
       上述認為是基于，因為作此區分的關鍵在于不可抗力發生在合同發展過程中的哪個階段。如果不可抗力發生在合同履行期限屆滿前，當事人只負有合同義務而不承擔合同責任，因為此時當事人尚未違反其義務，未違反義務則不產生責任，沒有責任自無責任承擔之說。而此時免除的只能是當事人履行合同的義務，并非責任。如果不可抗力發生在合同履行期限屆滿之后，當事人的合同責任業已產生，方有責任承擔可言。也正是基于此種考量，本條法律規定進一步規定，當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任（這里的責任為狹義上的責任 [⑤]）。也就是說，若“不可抗力”導致租賃合同不能履行的，應根據不可抗力的情況，來部分或全部免除租金給付義務。
       C、“不可抗力”不能履約的法定附隨義務        
       根據《合同法》第一百一十八條之規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。因此，當出租人或/和承租人因不可抗力不能履行租賃合同的，則依法負有及時通知義務、減損義務和舉證義務。        
       2、“不可抗力”導致租賃合同解除及相應法律后果的問題        
       根據《合同法》第九十四條之規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的。租賃合同的目的，即為租賃房屋的用途。可以分為二類情況，（1）使用（比如，用于非營利性居住、倉儲、辦公）；和（2）使用及收益（比如，用于經營商鋪、營利轉租、酒店）。
       因此，以“不可抗力”來解除租賃合同的，應當進一步區分租賃合同明確約定的用途來區分適用，以確定租賃合同目的是否無法實現。同時，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條之規定，若包括“不可抗力”在內的因不可歸責于租賃合同雙方的事由導致合同解除的，而承租人經出租人同意裝飾裝修，且雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。由此可見，“不可抗力”導致租賃合同解除后，除了法律規定的免責外，仍還是按照“公平原則“來根據具體情況來處理各方損失。
       （二）相關疫情是否構成“情勢變更”的問題        
       1、相關疫情目前可以被認定為“情勢變更”        
       根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條之規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。        
       就本文之前題述的分析，相關疫情目前仍不宜被認定為法律界定上的不可抗力，及尚沒有法律依據比照適用不可抗力的有關法律規定。但相關疫情是眾所公認的無法預見公共突發衛生事件，且造成對社會影響不屬于商業風險的范疇。
因此，當相關疫情導致繼續履行租賃合同對于出租人或/和承租人顯示公平的，或租賃合同目的無法實現的，出租人或/和承租人可以請求人民法院變更或解除租賃合同。        
       2、“情勢變更”與“不可抗力”的區別        
       一是兩者雖均構成履行障礙，但程度不同。不可抗力已構成履行不能，而情勢變更未達到履行不能的程度，仍屬于可能履行，只是其履行極為困難并導致顯失公平。        
       二是不可抗力屬于法定免責事由，當事人只要舉證證明因不可抗力導致合同履行不能，即可獲得免責，法院對于是否免責無裁量余地；情勢變更不是法定免責事由，其本質是使當事人享有請求變更或解除合同的請求權，而同時授予法院公平裁量權。        
       三是不可抗力的效力系當然發生，情勢變更的效力非當然發生，是否構成情勢變更、是否變更或解除合同及是否免責，須取決于法院的裁量。        
       四是情勢變更是從合同效力角度出發，解決是否繼續履行合同的問題，而不可抗力是從違約的角度出發，解決是否承擔責任的問題，兩個制度處于同一體系下，解決不同的問題 [⑥]。        
       3、 有關疫情適用“情勢變更”變更或解除租賃合同應注意的問題        
       （1）“情勢變更”是法律賦予合同當事人的請求權        
       也就是說，當目前相關疫情未被認定為“不可抗力”或沒有法律依據比照“不抗抗力”規定處理的情況下，租賃合同的主體若要依據“情勢變更”規定主張減免租金和有關違約責任，甚至解除租賃合同的，應當在訴訟時效內依法向人民法院提起訴訟予以請求；否則，租賃合同仍應當依約履行。        
       （2）適用“情勢變更”在法律程序上的問題        
       適用“情勢變更”程序上的有關司法解釋：根據最高人民法院《關于正確適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》的規定，“為了因應經濟形勢的發展變化，使審判工作達到法律效果與社會效果的統一，根據民法通則、合同法規定的原則和精神，解釋第二十六條規定：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
       對于上述解釋條文，各級人民法院務必正確理解、慎重適用。如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應提請最高人民法院審核。”  上述規定旨在維護合同履行的穩定性。尤其是租賃合同，具有準物權的屬性，更應注重及保護其的穩定性。因此，當租賃合同主體因相關疫情向人民法院依據“情勢變更”來主張變更或解除租賃合同的，依法仍需要由不動產所在地高級人民法院，乃至最高人民法院的審核意見。        
       筆者認為：考慮到相關疫情波及到全國范圍，而最高人民法院需要適時的就包括相關疫情是否適用“情勢變更”及其他法律規定出具相關司法意見，以統一指導全國各地人民法院的審判工作；并在結合最高人民法院在2003年6月頒布的有關“非典”司法解釋的情況來看，筆者才會認為最高人民法院極有可能出具相關疫情的司法解釋。        
       （三）相關疫情適用“公平原則”的問題        
       1、“公平原則”是適用“情勢變更”的前提條件及處理標準        
       當相關疫情導致合同主體以“情勢變更”適用《合同法》司法解釋二的有關規定主張變更或解除合同的，人民法院均需按照”公平原則“對于合同的依法處理。因此，“公平原則“不但是法院按照”情勢變更“依法調整合同主體有關權利義務的依據及標準，還是適用”情勢變更“的前提條件之一，即相關疫情導致合同履行顯失公平。        
       2、按“公平原則”應確保租賃合同主體各方的權益        
       筆者認為：（1）相關疫情是否導致租賃合同履行出現了有違“公平原則”的情形，不能簡單因相關疫情爆發就紛紛作為申請減免租金或變更其他相應義務的理由，還應當根據租賃合同目的并結合具體情況來依法處理；（2）因相關疫情按照“公平原則”來調整租賃合同主體權利義務，不應偏重于一方，應當兼顧出租人和承租人共同的合法權益。畢竟在發生重大疫情的情況下，出租人和承租人誰都無法獨善其身。只有按照“公平原則”處理，才能將相關疫情所造成的損失合理合法的予以分攤。        
       3、“公平原則”的獨立適用問題        
       根據《合同法》第五條之規定，當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。筆者認為：在沒有政府職能部門或司法部門對相關疫情有明確口徑確定或法律依據適用“不可抗力”，和各地高級人民法院或最高人民法院出臺對于相關疫情適用“情勢變更”的統一司法意見以前，人民法院單獨按“公平原則”來處理因相關疫情導致包括租賃合同在內合同履行顯失公平，是有法律依據的。事實上，“非典”期間的諸多相關判例也是按“公平原則”依法判決的，是具備可操作性的。       
       三、相關疫情涉及經營性物業的有關法律問題   
       相關疫情導致租賃合同履行出現問題更多更復雜的還是體現在商業地產（經營性物業）上。筆者選擇較為突出的問題，作如下分析。
       1、 因相關疫情導致商業地產營業中斷的保險理賠        
       商業地產企業常規都會購買《財產一切險下的營業中斷險》。而相關疫情可以適用有關保險的傳染病附加條款。而符合傳染病導致營業中斷的情形需同時滿足以下幾個條件：1）在經營處的任何人員發現有感染傳染病；2）政府主管部門向營業處發出指示；3）根據政府主管部門發出的指示，營業處被迫全部關閉或隔離。在符合上述情形的情況下，被保險人需通知保險人。       
       事實上，商場和租戶可以通過已購買了營業中斷險，來為在經營處發現相關疫情而被政府責令停業所產生的經營損失來提供保險補救措施。但是，相關保險理賠成就的情況還是偏少，不能最大程度上覆蓋相關疫情給商業經營帶來的影響。
       2、 商場開業時間調整是否導致減租的問題
       上海各大商場因相關疫情紛紛調整了商場的營業事件，從原來的上午10：00至晚上10：00調整為上午10：00至晚上8：00點。從“公平原則”的角度出發，因商場營業時間的減少，租金依法可適當調整。但是，值得注意的是，商場租賃合同一般都會明確約定出租方有權調整商場營業時間，而不承擔相應責任。因此，租金是否能按商場營業時間的調整而相應調整，還是需要有約定從約定履行的。
       3、 商戶自行停業的損失問題        
       在疫情爆發后，有些租戶為減少自身損失，而選擇了歇業關門，并據此主張租金的免除。參考“非典”期間的惠州市國航汽車貿易有限公司、連萬生因訴廣西航空有限公司租賃合同糾紛一案 [⑦]中，廣西壯族自治區高級人民法院終審認定，即“‘非典’這一突發事件的發生，雖然給酒店業的經營造成一定的影響，但不能必然導致上訴人承租大廈經營酒店目的的落空，上訴人申請停業是其經營策略而非‘非典’導致的必然結果。故‘非典’對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎不構成實質影響?！?/span>
       由此可見，相關疫情雖然給商場租戶造成一定影響，但不是必然導致承租及經營商鋪的目的不能實現，而租戶的停業屬于經營策略，而不是相關疫情導致的必然結果。因此，相關疫情并沒有對租賃合同履行的構成實質影響，則以擅自停業要求免除租金的理由并不能成立。
       4、 因政府要求停業的舉證問題        
       有諸多承租沿街商鋪的租戶反應，在相關疫情爆發后，他們收到街道干部的通知，要求租戶予以停業，待另行通知后方可開業。但是有關工作人員僅是口頭通知，并沒有提供任何書面文件。        
       筆者認為：租戶因相關疫情及政府部門干預措施導致租賃合同直接無法履行。而政府的有關通知系租戶與出租方協商及依法減免租賃合同相應責任的證據。租戶可以通過聘請律師或進行公證等合法措施來做好相應的取證工作，以維護自身合法權益。         
       四、結語
       為進一步明確相關疫情適用民商事的法律問題，期盼各地方高級人民法院及最高人民法院能盡快出臺相應指導意見和司法解釋，以統一相關疫情導致包括租賃合同在內民商事合同的履行糾紛的法律適用。在此之前，應當本著“公平原則”，結合“情勢變更”，并根據具體情況，提出符合各方實際情況的解決方案，并能通過政府職能部門、人民調解等調解機制妥善解決履約的有關分歧及糾紛，且高效的解決當前所遇到的問題。

[①] 《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》于2003年6月11日發布生效，根據《最高人民法院關于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發布的部分司法解釋和司法解釋性質文件(第十批)的決定》于2013年4月8日廢止 
[②] 新華社：《王毅同法國外長勒德里昂通電話》2020-01-27
[③] 上海市第一中級人民法院 (2004)滬一中民二(民)終字第32號民事判決書
[④] 上海市第二中級人民法院 (2006)滬二中民二(民)終字第1006號民事判決書
[⑤] 李應 復旦大學法學院：《我國<合同法>中“責任”用語的規范分析》，《湖北警官學院學報》2014年第5期，第114頁。
[⑥] 楊暢 北京市高級人民法院：《合同法中不可抗力與情勢變更原則的區別》 2010-09-03
[⑦] 廣西壯族自治區高級人民法院 (2007)桂民四終字第1號民事判決書