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案情簡介
原告張某5系張三（已故）之子，2007年，張三遺留的案涉拆遷房屋被納入拆遷范圍，其他4名繼承人向原告出具《具結(jié)書》，指定張某5為共有人代表處理征收安置事宜。2019年，原告張某5與被告一拆遷單位、被告二拆遷實施單位簽訂《房屋安置協(xié)議》，但原告依約搬遷出案涉拆遷房屋后，被告卻拒不交付安置房屋及辦理產(chǎn)權(quán)過戶，故訴至法院，請求判令交房過戶，并支付實際交房日止的租房損失與過渡費。
爭議焦點
1、 被告一拆遷單位與被告二拆遷實施單位是否構(gòu)成委托代理關(guān)系？
2、 被告一未在《房屋安置協(xié)議》上蓋章，是否影響協(xié)議效力？
雙方觀點
原告觀點
1、 原告認(rèn)為，被告一與被告二系委托代理關(guān)系，被告二在代理權(quán)限內(nèi)以被告一的名義與原告簽訂《房屋安置協(xié)議》對被告一發(fā)生約束力；原告已按照協(xié)議約定搬遷出案涉被拆遷房屋，被告應(yīng)該按照約定交付安置房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶并支付租房損失與過渡費。
被告觀點
被告認(rèn)為，案涉被拆遷房屋未辦理宅基地使用證，按政策規(guī)定不予補(bǔ)償，審計無法通過，被告一未在《房屋安置協(xié)議》上蓋章，該協(xié)議對其不具有約束力。
法院判決
法院認(rèn)為，被告一系拆遷單位，被告二系拆遷實施單位，被告二系以被告一的名義與原告就房屋拆遷補(bǔ)償安置事宜進(jìn)行協(xié)商，其實施的簽約、接收與拆除房屋等行為應(yīng)當(dāng)對被告一發(fā)生法律效力，被告一應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律后果。
案涉《房屋安置協(xié)議》不存在無效的情形，且原告已經(jīng)按照協(xié)議約定交付被拆遷房屋、被告二已接收并拆除，該協(xié)議已實際履行，被告一雖未在協(xié)議上蓋章，但不影響協(xié)議的成立和效力。
最終，法院判決支持原告要求兩被告交付安置房屋、支付過渡費的訴訟請求，但要求兩被告支付租房費用的訴請無事實依據(jù)，不予支持。
律師評析
受托人以委托人名義實施代理行為，其法律后果直接歸屬于委托人。本案中，被告二作為拆遷實施單位，在被告一授權(quán)范圍內(nèi)以拆遷單位名義簽約并接收房屋；難點在于，即使房屋安置協(xié)議中明確約定“本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽名或蓋章后生效”，作為拆遷單位的被告一并未蓋章，法院仍然認(rèn)定被告一與被告二構(gòu)成委托代理關(guān)系。
房屋安置協(xié)議存在形式瑕疵（如未蓋章），合同方已實際履行主要義務(wù)（如交房、拆房、支付部分補(bǔ)償款），法院仍可能認(rèn)定合同有效，口頭委托或事實行為也可能產(chǎn)生法律約束力，重點看雙方是否“用行動認(rèn)可合同”。
委托關(guān)系成立的核心在于代理權(quán)來源及行為后果歸屬，合同效力側(cè)重實質(zhì)履行與合法性。律師建議，征收單位應(yīng)以書面形式明確拆遷實施單位的代理范圍，避免越權(quán)代理風(fēng)險，注重書面授權(quán)、協(xié)議形式合規(guī)性及實際履行證據(jù)留存，以最大限度規(guī)避法律風(fēng)險。
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