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       2023年8月25日下午，城中村改造法律實務沙龍在上海中聯律師事務所召開。此次沙龍由上海市律師協會城市更新和城市治理法律服務與研究中心（以下簡稱”研究中心“）主辦，上海市律師協會不動產征收（動遷）業務研究委員會（以下簡稱”研究會“）承辦，上海中聯律師事務所協辦。會議由上海中聯律師事務所合伙人、研究會委員武順華律師主持。
       會議邀請寶山區土地儲備中心土地前期開發部部長張景，研究中心副團長陸國飛、孟山、李鵬飛，上海中聯（廣州）律師事務所合伙人余劍光、孫翔宇，城市測量師行項目經理、注冊城鄉規劃師諸水峰，大華集團上海公司城更項目運營負責人胡遙瓊，中交新鳳溪（上海）城市建設發展有限公司財務總監、總法律顧問招健樂，上海市百匯律師事務所合伙人楊振榮等參會。研究中心副團長、研究會主任馬永健，研究會副主任高興發、張崇華及委員、秘書、干事在內共計60余人參加了本次會議。
      周波主任對各位的蒞臨表示歡迎。中聯所遵循區域市場發展理念，由一級分所成為聯合發起人共同經營中聯品牌，充分發揮各地辦公室的優勢，近年來中聯品牌也得到了平穩快速的發展。在城市更新及城中村改造領域，中聯所也致力于法律學術研究，積極探索理論與實踐的交叉結合，取得了一定的成功經驗。希望通過此次會議能夠與各位互通有無，共同進步。
       陸國飛律師代表研究中心感謝各位積極參加此次沙龍。為了貫徹法治保障助推上海城市更新發展的理念，上海市律師協會成立了研究中心。隨著上海“兩舊一村”改造工作的加快推進，城中村改造加速是未來上海城市更新的總體發展方向。相信通過此次沙龍的交流學習，能夠深入討論城中村改造項目中疑難問題，助力上海城中村改造的推進，預祝會議圓滿成功。
      余劍光律師以廣州城中村改造模式與實務為題與參會律師進行分享。余律師回顧了廣東城市更新的發展過程，并介紹了廣州舊城全面改造的流程。余律師詳細介紹了廣州在基礎數據調查的基礎上決定改造成本、做地政策及做地工作方案、開發商與做地主體合作等環節的成功經驗，并結合大量實踐經驗，分析了集體經濟組織成員的認定、土地和房屋繼承及產權爭議處理、承租人補償、物業回收等律師實務中會遇到的問題。
       武順華律師就上海“城中村”改造模式及實務疑難問題進行了分享。武律師首先介紹了上海“城中村”的概念、改造對象的特征、改造重點范圍，并對比分析了“城中村”改造與棚改的關系。在改造模式方面，上海主要采用的是土地儲備、集體經濟組織自行或共同改造、公益性項目建設的三種模式。在如何鼓勵和支持民間資本參與、處理拆遷補償、平衡項目改造資金、規避政企合作的風險等問題上武律師也發表了自己的見解。最后，武律師認為城中村改造項目律師工作要接地氣，要有復合的法律思維，輔助政企共同做好資金平衡、責任劃分和契約履行，為城中村改造和城市更新做好律師服務工作。
      諸水峰經理以《從“城中村”到城中“村”》為題，就城中村改造實施方案中的相關問題進行了講解。2022年上海提出全面提速“城中村”改造，要求堅持分類施策，通過項目整體改造、實施規劃撥點、環境綜合整治等方式，切實提升區域功能品質。目前上海“城中村”改造實施流程包括前期準備、審批備案、騰地供地以及建設實施階段，諸經理一一進行了介紹，并對城中村改造的實施方案及所涉法律問題進行了詳細解析。諸經理認為城中村改造工作能夠在改善村居民居住條件的同時，保留城中村原有的煙火氣和生活氣息，對改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展有重要意義。
      第一個圓桌討論環節由孟山律師主持。胡遙瓊、招健樂、張景、李鵬飛、孫翔宇首先就城中村改造中的政企定位問題進行了討論。
       胡遙瓊經理認為上海政策的穩定支持以及上海中心城區房地產市場較強的抗風險能力，是民營房地產企業積極參與城中村改造項目的重要考量因素，民營企業也希望能夠在城市更新項目中有更多的機會。
      招健樂經理認為，在城中村改造項目的實踐中，房企會從地塊的空間布局、產業導入、基礎設施配置等角度，多方面考慮城中村人口的消化。房企更加希望能夠有完整片區改造的機遇，以打造城中村改造項目的優秀樣本。
       張景部長認為在政企合作進行的開放式城中村改造過程中，房企在多渠道籌措改造資金、保障性住房建設以及配套設備建設方面將起到重要的作用，也希望更多的房地產企業能夠關注大片區的重點項目，與政府配合做好城中村改造工作。
       李鵬飛律師認為在城中村改造項目中，政府應做好區域規劃、制度設計、政策資源保障等工作；區屬國企應成為項目公司與政府之間的紐帶，參與整個項目的執行；社會資本應負責前期項目方案設計、項目融資、開發和運營，各方應合作共同推進城中村改造工作。
      孫翔宇律師認為房地產行業正在經歷巨大的轉變，舊模式難以維系，但城市更新給了房企新的發展空間。不管是房企還是律師，都應該迎合市場需求，提供相應的服務，以尋求新機遇下發展的新契機。
      隨后，張崇華、楊振榮、朱觀景、武順華圍繞城中村改造中違章建筑與歷史遺留建筑應如何處理展開了圓桌討論，由上海中聯律師事務所成勝男律師主持。
       張崇華律師表示在實踐中應區分違章建筑和無證房屋，不能單一的從拆違角度進行處理，應協調各部門規范地處理房屋權屬工作。厘清房屋面積和權屬后才能扎實地推進房屋拆遷工作。
       楊振榮律師認為，在處理違章建筑相關問題，特別是涉及集體土地和宅基地時，律師應注意分解家庭內部矛盾以及化解法律風險，協調當事人和各部門，不能局限于現有的框架，從合法合情合理的角度，妥善解決相關問題。
      朱觀景律師表示，在處理違章建筑涉及的補償問題時，實踐中通常將房屋分為有證面積和無證面積，考慮客觀的各種現實因素，對無證面積進行合理的補償，避免因處理違章建筑，使城中村改造復雜化。
      武順華律師表示，對集體土地上有現實居住和經營需求的違建房屋，在實踐中可以以村建房合同作為權利憑證，推動項目的展開。對年代久遠的由歷史原因產生的違章建筑，不能單一以拆違的方式進行處理，應當同時設計一定的補償方式，以保護當事人的合法權利。
       最后，馬永健律師感謝各位在主題發言以及圓桌討論環節的精心準備和精彩發言。他表示，隨著城市更新和城中村改造的逐步展開，對城市更新和城中村改造的法律研究，研究中心和研究會一直在路上，并將逐步深入和細化。專業的人做專業的事，上海律師應承擔法律人的責任，為破解城市更新法律難題，為探索城市更新成功模式，為上海的城市更新和城中村改造作出專業貢獻。此次沙龍以現實問題為導向，主題明確，層次清晰，就相關課題進行了跨界的交流和討論，干貨滿滿，達到了很好的效果。