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律師聯名建議立法規范“群租”
日期：2006-07-19 作者：周寬瑋 閱讀：4,006次
一套三房兩廳的住宅，“硬生生”被分割成十個小房間分別出租，十個人住在“同一屋檐下”。這一現象被稱為“群租”。日前，三家律師事務所聯名撰寫立法建議案給上海市立法研究所，建議案認為“群租現象”可能導致市民居住安全等問題，法律應當作出相應規范。
昨天上午，上海市立法研究所牽頭，召集了來自物業、承租人、政府相關部門以及人口、法律、社會學方面的專家等人，展開了一場針對“群租”問題的法律對策研討會。其他業主意見大物業管理難度增加群租侵害相鄰業主權益
剛剛來滬工作的陳女士在網上看到那條合租信息的時候還暗喜了一陣，“價格相對較低，地段又很好，在市中心”。可后來她就高興不起來了，因為她要和9個人住在一起。“男女共用一個煤衛，大家互相不認識，人身安全、財物安全都有隱患。”她說。
陳女士所租住的是徐匯區新湖云庭的公寓，昨天，這個小區物業管理處負責人談正明也來到研討會現場。他說，群租在新湖云庭很普遍。一戶內居住了那么多人，人員頻繁進出，物業管理難度加大，保證小區安全需要增加人手，小區不少硬件設施的使用率變高，損毀又需要物業公司來承擔。小區里其他業主也有很大意見，認為小區品質下降，又有安全隱患。
孫加鋒是遞交聯名建議立法案的上海恒泰律師事務所律師。他認為，群租造成對相鄰業主的權益侵害這是不爭的事實。他在調查過程中發現，由于群租的人很多，而公寓單元門只有不多幾把鑰匙，租戶便想辦法弄壞鎖頭或者卡住門不讓門鎖上，這就危及同樓其他業主安全。為什么“群租”如此普遍，難道沒有相關條例約束？群租涉嫌違反多項法規
談正明表示并非如此。據他介紹，上海目前至少有《房屋租賃條例》、《房屋租賃管理實施辦法》、《住宅物業管理規定》等五六個法規、規章對房屋租賃有詳細而明確的規定。此外，消防、治安等條例的規定對于群租狀況也有相應約束。
上海市中聯鼎峰律師事務所主任謝學峰拿出《房屋租賃管理實施辦法》，第八條對于人均承租面積規定“人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米。”按照這一規定，“群租”就違規。
上海市社科院社會發展研究院院長、社會學所所長盧漢龍也說，群租還涉嫌違反商業法律，這些房子的業主出租出去有沒有交稅，轉租出去有沒有交稅，這些都應當屬于經濟方面的管理。有這么多法律依據，為什么沒人管？相關法規操作性差
談正明舉例說，“規定人均建筑面積10平方米，那么120平方米的房子只能住12個人，住到第13個人就違規了，但是這個違規誰去處理？沒人來處理啊。”
“要執法部門一個個小區、一戶戶人家去查，也是不現實的，就算查到了又有什么處罰措施？”談正明提出，應當把現有法律加以完善，比如規定了人均10平方米底線，如果超過這個底線誰來處理？怎么處理？可以罰款？或者勒令整改？相關法規都沒有規定具體操作辦法。
社會學家顧俊提議各個相關部門之間通過協調形成一個大致可以覆蓋這些現象的管理網絡，“單純地靠立法，到最后會發現仍舊面臨無法執行的局面。”
上海市政府法制辦城建法規處負責人也表示，不能簡單地禁止“群租”，沒有一部法律可以禁止公民的租賃民事權利，而妨礙了公共安全和他人民事權利的方面應該有相應的法規去規范。對于業主所有權限制需要探討單純靠立法不能解決
上海市人口辦的工作人員介紹，上海目前居住半年以上的常住人口有1778萬，常住的流動人口也有300萬到400萬在住房統計之外。對于目前房屋租賃市場的管理困難，上海市人大常委會法工委副主任委員、立法研究所所長沈國明也表示，單純從立法層面解決問題并不現實，讓已有的法規規定更具可操作性才是目前迫切需要解決的問題。
沈國明表示，這次立法建議給了立法研究部門一些思路。但是還值得進一步深層次考慮，如果要在法律層面上來解決問題的話，有幾個必須面對的問題，比如說，對于業主所有權的限制的問題，法律應該是“卡”在哪些環節、哪些標準上？對于2004年市政府制定的7平方米，這個標準在目前這個情況下，是高了還是低了，然后還要進一步考慮。個案
嚴挑房客 八位金領快樂合租
在一套坐擁黃浦江江景的公寓里，住著三位區域經理、兩位部門主管、兩位資深成本核算師和一位加拿大籍的英文教師。五男三女，平均年齡超過33歲。
這套公寓有257平方米，本來是四室兩廳，現在被隔成八個房間和一個12平方米的公用書房。十個蘋果坐墩和透明的綠色蘋果茶幾讓飲水機橫在門和走道中間。一面墻的書柜上擺著各類書籍和報紙雜志：從國外的指甲繪畫到洛可可藝術的追溯，從香港的八卦周刊到生命起源的圖解概論……
據了解，這套公寓也是轉租。但居住其中的八個人并不介意。他們表示二房東在分隔房間的時候充分考慮了“公平原則”：三位女士的房間位于整套公寓縱深處，共用一個18平方米的衛生間；五位男士分別共用較小的兩間衛生間和三間浴室。
對于上海東方早報記者提出的“群租”一說，住戶彼得并不認同，他覺得他們更是一個家。
彼得還表示：“陸家嘴商務區內的高檔住宅面積都在200平方米以上，整套租住的價格在每月2萬至3萬元之間。而現在每個人只需要付5000元就可以享受公寓和鐘點服務。
成本核算師薇薇安和一位女同事一起入住，女同事入住的最大收獲是找到了男朋友———同住一室的外資銀行部門主管兆源。入住八個月之后，兆源公布了“喜訊”，被同住者夸獎用5000元的成本實現了利益的最大化。
他們的鐘點工是一位略懂英文的上海阿姨，她表示在這間公寓里，衛生間、浴室、陽臺和玄關等公共空間甚至比房間還干凈。薇薇安說，這里的每個人都不希望自己一時的懶惰給他人造成生活上的不便。
據了解，當初二房東聽從了彼得的建議，嚴格考察每一位合租者，曾經還有兩位不合格的同租者被驅逐過。彼得說，目前這個家庭已經保持了一年半的穩定，還沒有人表示未來半年內會搬走。李祎
廉價裝修 二房東轉租四套房
來自福建的小黃雖然1985年才出生，但已經在上海奔波了近十年。由于對上海各區的地理位置和房產信息已是了如指掌，他在走了好幾家房產交易會后閃出了房屋轉租的念頭。
小黃以較低的價格從房主那租來便宜的毛坯房，進行簡單的裝修和結構改造后以高價轉租出去，賺取差價。在不到一年的時間里，小黃就成功租下四套毛坯房，以平均每套高出租金成本1000多元的差價全部轉租給下家，一個月凈賺4000多元。
小黃找的第一套房子在廣靈四路的一個居民小區里。他以每月1600元的價格租下了這套三室一廳的房子，付三押一，一共花了6400元。
小黃透露，原本廣靈四路的這套三室一廳的房子完全是套毛坯房，除了地板之外家具和電器什么都沒有。“這樣的房子必須得對房型進行結構改造，還要添置一些家具和電器，以提高房子的增值空間。”
但是一般的租房協議中有這樣一條：承租方保證承租上述房屋僅作居住使用，因使用不當或其他人為原因使房屋或設備損壞的，承租方負責賠償或給予修復。小黃和房東談了很久，終于讓對方同意刪除了這條，另外加上一條新的“在不改變房屋基本結構的前提下可以進行簡單的改造和裝修”。
費盡心思租到滿意的房子后，小黃以400元的價格雇了兩個裝修工，又以很便宜的價格買了半桶白漆。經過一番改造，三室一廳的房子成了四室一廳。到二手市場買來舊家電和家具之后終于大功告成：四個房間，每個房間一張床和一個電視，一共才花了1500元不到。
“一般我們不會在房產中介發布房源信息，一旦成交要付三分之一的租金給他們，不劃算。我會在網上掛牌，基本都是在上海熱線上，第一套房子在信息發布后不過一個星期就全部轉租出去，讓人很是興奮。”一套經過初改的毛坯房很快就成了搶手貨，小黃并未就此放慢轉租的步伐。接下來的一個月，憑借豐富的經驗和大量的房源信息，小黃如法炮制，倒手轉租了另外三套房型相似的毛坯房。
小黃表示，目前已經有他的房客得到他的“真傳”，在轉租上活動開來。“我的一個房客現在已成功倒手轉租出去了兩套房子，一個月賺2000。我們時不時還相互交流經驗，討論房源和改裝的細節。”周寬瑋
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