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誰的大樓？

    日期：2007-03-18     作者：藍麒    閱讀：2,400次

    江憲律師  案例

 1992年，上海一家著名的藝術學院與一香港公司簽訂了一份《關于合作建造綜合樓協議書》，其中約定：在學院提供的土地上建造綜合大樓，建成后房屋歸該學院所有，香港公司享有15年使用權，香港公司應向學院支付使用費。1995年學院又與香港公司簽訂《補充協議書》，確認使用費從1994年9月1日起算及新增面積、拓展場地等的付費計算方法。1998年3月12日，在上述兩個協議的基礎上，學院與香港公司、上海靜安區土地開發控股總公司（以下簡稱靜安土地總公司）以及由香港公司和靜安土地總公司共同組建的專業經營管理公司——奧力孚公司簽訂《協議書》確認，大樓實際面積為4700平方米，新增1200平方米；靜安土地總公司對大樓也享有使用權；確認該大樓使用費的構成及計算，由奧力孚公司在經營管理期間向學院支付。
    由于奧力孚公司未及時支付使用費，學院曾于2000年向上海市第二中級人民法院提起民事訴訟，要求其履行付款義務。該案最終由高院終審，于2001年8月10日判決奧力孚公司及香港公司、靜安土地總公司支付欠款及逾期付款的違約金。然而，就在學院認為此事已經解決，準備拿著判決書討要欠款之時，8月27日的另一份判決書卻讓學院的領導們大跌眼鏡。原來香港公司還在靜安區法院提起了行政訴訟，法院的判決確認上海市房屋土地資源管理局向學院核發的房地產權證因故無效并予以撤銷。聽說沒了房產證，學院里頓時炸開了鍋，領導們更是急得團團轉。
    他們只好再次請來了委托律師江憲一起商量對策。江律師看著院長緊鎖的眉頭，望著書記焦急的眼神，微微一笑，說道：“是誰的就是誰的，大家不用緊張。行政判決的結果只是說明你們在申請房地產權證的過程中存在瑕疵，并不等于學院就喪失了該樓的所有權。剩下的事就由我來處理吧，請大家放心。”
    奧力孚公司握著那張行政判決書更是不肯支付使用費了。江律師則將計就計，向奧力孚公司發去一封律師函，說明：華山路620號的房產證既已撤銷，那么該樓已不具備商業用途，不能對外出租，奧力孚公司接函后應立即終止與其客戶的租賃合同，學院將作為教學樓予以使用。江律師多次主動和奧力孚公司溝通，但奧力孚公司堅持認為，房地產權證撤銷后學院不再是該房產的權利人，因此學院不得以產權人名義向奧力孚公司提出主張。
    江律師再次代表學院提起訴訟，要求人民法院確認學院對華山路620號房屋的所有權，并要求被告支付未繳納的使用費。法院經審理認為，華山路620號綜合樓的土地使用權在該樓未建造之前就屬于該學院，并通過了當事人之間的協議認定，綜合樓產權應歸學院所有。盡管房地產權證被撤銷，但該產證撤銷的事由是行政審判鑒于頒發程序行為的不規范，并不影響產權性質的認定。法院完全支持了學院的訴訟請求。