網上投稿
在國有土地房屋征收補償過程中，正常的邏輯是，征收人與被征收人或公有房屋承租人簽訂房屋征收補償協議，被征收人或公有房屋承租人交房，征收人支付征收補償款和/或產權調換房屋（以下合稱“征收補償利益”）。然而，實踐中的房屋征收補償卻并非都如此一帆風順，經常會出現各種意外情況。除了常見的征收人與被征收人或公有房屋承租人未能在簽約期內簽訂房屋征收補償協議，征收人作出征收補償決定外，也會出現房屋征收補償協議簽訂后，被征收方卻無法獲得征收補償利益的情況。此類情況最常見的是被征收人或公有房屋承租人家庭內部就征收補償利益分割存在糾紛并已訴至法院（即常見的共有糾紛之訴），通常由訴訟當事人向法院申請財產保全，向征收部門和征收事務所出具保全裁定書或《協助暫緩發放征收補償款函》等文件。但是，同樣存在特例，即在房屋征收補償協議簽訂后，家庭內部不存在共有糾紛，被征收方卻無法獲得征收補償利益的情況。那么，此種情況下，被征收人或公有房屋承租人該如何維護自身權益呢？就此，筆者將結合經辦案件展開探討。
簽訂房屋征收補償協議后，征收方不履行協議的，被征收人或公有房屋承租人有權向法院提起行政復議或行政訴訟。筆者經辦的即為此類行政訴訟，孫某簽訂房屋征收補償協議后卻無法獲取征收利益，故孫某作為原告將上海市某區住房保障和房屋管理局訴至上海鐵路運輸法院，具體案情如下：
原告孫某訴稱，上海市某區某路某號房屋系公房（以下簡稱“該房屋”），該房屋承租人為孫某。后該房屋被列入征收補償范圍，該房屋戶籍在冊人員共有5人，分別為原告孫某、孫某妻子、兒子、哥哥及姐姐。2024年，被告上海市某區房管局作為甲方，原告作為乙方與某征收事務所共同就該房屋簽署了房屋征收補償協議書，征收補償協議書就該房屋的補償單價、補償款、各項補助及獎勵費等進行了約定，并明確原告分得位于上海市青浦區安置房屋兩套，此外，另有征收補償款人民幣500萬元。因被告簽訂房屋征收補償協議后一直未履行上述安置房屋的過戶及補償款的交付義務，故原告孫某訴至法院，請求法院判決被告繼續履行房屋征收補償協議，配合原告辦理兩套安置房屋的過戶手續，并向原告支付征收補償款500萬元。
被告辯稱，本案不具備安置房屋交付及支付補償款的條件。其一，原告戶至庭審時仍未交房，該房屋實際被原告八九十歲的叔叔孫2長期占據，孫2居住在該房屋中至今未搬離，且拒絕搬離。經核實，孫2戶口并不在該房屋中。其二，根據原、被告及征收事務所三方簽訂的房屋征收補償協議約定，原告戶搬離原址后支付補償款，原告方簽約并搬清之日起6個月內辦理（安置房屋）進戶手續。因此，被告認為，原告應先行通過排除妨害民事訴訟起訴孫2，要求其搬出該房屋，待原告方搬清并交房后，被告將依法履行已簽訂的房屋征收補償協議。
原告孫某表示，由于孫2戶籍并不在該房屋中，孫2不具備同住人身份，原告孫某早已如被告上海市某區房管局所述，向上海市某區人民法院提起過排除妨害民事訴訟，要求判令孫2立即騰退并搬離該房屋。但是，上海市某區人民法院向其釋明并作出駁回原告孫某起訴的《民事裁定書》。理由是，該房屋已被納入征收范圍，原告孫某已與上海市某區房管局及某征收事務所就該房屋簽訂了房屋征收補償協議，原告孫某對案涉房屋的權利已消滅。該案中，原告孫某起訴要求被告孫2遷出該房屋，但原告孫某已難以被認定為與該案有直接利害關系。據此，一審法院裁定駁回了原告孫某的起訴，故孫某無奈向提起案涉行政訴訟。然，就已查明的案件事實和已有證據來看，原告孫某的訴求恐難以獲得支持，民事訴訟和行政訴訟均走不通。
那么，在房屋征收補償協議簽訂后，因實際居住人拒不搬離而無法獲得征收補償利益的當事人該何去何從呢？筆者將從以下六個方面進行探討：
其一，關于簽約人簽約后喪失訴權的爭議。上海市某區人民法院認為孫某已與被告上海市某區房管局簽訂房屋征收補償協議，孫某喪失了訴權（亦即孫某無權再以房屋權利人身份提起相應的民事訴訟），據此裁定駁回了孫某的起訴。對此，從物權角度來看，筆者認為此種觀點有失偏頗。從合同角度來看，被征收人或公有房屋承租人與區縣房管局及征收實施單位簽訂房屋征收補償協議后，征收方和被征收方形成的是債權債務關系。而提起排除妨害等侵權之訴的權利基礎是孫某對該房屋的物權（本案為公房承租權，筆者認為其為一種物權）。盡管已簽署房屋征收補償協議，但在物權（或公房承租權）未變更之前，被征收的房屋的物權（或公房承租權）仍應歸原權利人所有。本案中，尚未有任何證據證明有此類物權（或公房承租權）之變更。據此，被征收人或公有房屋承租人理應有權提起相應的排除妨害民事訴訟。
其二，《國有土地上房屋征收與補償條例》第27條及《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號，下稱“71號令”）第41條第1款均明確規定，“實施房屋征收應當先補償，后搬遷”。據此，在本案中，房屋征收部門及征收實施單位應先行交付產權調換房屋及征收補償款，再由被征收人或公有房屋承租人向房屋征收部門、征收實施單位交付清空的被征收房屋。但是，需要說明的是：其一，71號令并非法律或行政法規；其二，《國有土地上房屋征收與補償條例》第27條亦非禁止性規定。據此，本案中房屋征收補償協議中約定的先交房，后付款及辦理產權調換房屋進戶手續，并不存在違反法律、法規禁止性規定的情形，該約定合法有效，對合同各方均具有約束力。因此，根據房屋征收補償協議的約定，被征收人或公有房屋承租人在未向房屋征收部門及征收實施單位交付清空的房屋前，房屋征收部門、征收實施單位有權拒絕向被征收人或公有房屋承租人交付產權調換房屋及/或征收補償款。
第三，有觀點認為，可以考慮以房屋租賃合同關系向法院提起合同之訴，該觀點認為，孫某等將房屋給孫2使用，本身構成了房屋租賃合同關系。據此，可以以房屋租賃合同糾紛起訴孫2，要求孫2搬離該房屋。筆者認為此種觀點缺少基本的權利基礎，此觀點成立的邏輯前提是孫某對該房屋仍然擁有物權或使用權。即使孫某與孫2之前形成房屋租賃合同關系，該合同亦只是一個有實際租賃關系但約定不明的房屋租賃合同，尤其是租賃期限不明，合同雙方均有權隨時解除該合同。據此，在孫某擁有被征收房屋物權或使用權的情況下，可以考慮以孫某與孫2之間有事實租賃合同關系提起房屋租賃合同之訴，但一旦孫某不再擁有被征收房屋的物權或使用權，也就不存在孫某與孫2之間形成事實租賃合同關系的權利基礎。除非孫某與孫2簽訂有書面的房屋租賃合同，否則孫某亦無向孫2提起合同之訴的事實或法律依據。更何況，本案中，就該問題上海市某區人民法院《民事裁定書》已明確“孫某已難以評價為與該案有直接利害關系”。孫某都已無權提起排除妨害之訴，又何來權利提起事實房屋租賃合同之訴。
第四，孫某稱，已簽訂的房屋征收補償協議中給孫某戶補償的產權調換房屋有兩套，鑒于當前的困境導致孫某戶搬出被征收房屋后無處安身，是否可以先行由房屋征收部門或征收實施單位提供征收補償協議中約定的其中一套房屋讓孫某戶居住。此請求亦有可能無法實現。根據我國《行政訴訟法》規定，房屋征收補償協議糾紛屬于行政訴訟糾紛，而根據行政法律最基本的依法行政的原則，在沒有法律、法規規定的情況下，行政機關不得作出無關的行政行為。據此，在房屋征收補償協議沒有約定的情況下，房屋征收部門或征收實施單位亦無法向孫某戶先行提供一套產權調換房屋。
第五，退一步講，按前述《民事裁定書》的邏輯，被征收人或公有房屋承租人因簽訂房屋征收補償協議而喪失訴權，而房屋征收補償協議的簽約方主要包括三方，即，被征收人或公有房屋承租人、房屋征收部門、房屋征收實施單位（征收事務所），據此，在被征收人或公有房屋承租人向實際占用房屋的相關人員提起排除妨害民事訴訟時，如考慮同時追加房屋征收部門及征收實施單位作為第三人，則對被征收房屋有權利的一方均在同一案件中，相應的，也必然有權向實施侵權的相關人員提起排除妨害之訴。
第六，以上觀點基本均是圍繞征收補償協議提出的打破僵局的方法。換一個角度，如果倒推回去由征收人作出房屋征收補償決定，是否有可能打破前述僵局？即，房屋征收部門、房屋征收實施單位、被征收人或公有房屋承租人經協商一致解除已簽訂的征收補償協議，由房屋征收部門報請區人民政府作出房屋征收補償決定，再由房屋征收部門向法院申請強制執行，將實際居住在被征收房屋內的孫2強制搬出（如將其搬遷至房屋征收補償決定的產權調換房屋）。但是，此種方法一方面耗時較長，另一方面，征收人若作出征收補償決定，則孫某戶因未能在簽約期內簽訂房屋征收補償協議，亦不再享有相應的簽約期內獎勵。
綜上，從切實解決問題的角度來看，前述第六點倒推回去由征收人作出征收補償決定的路走通的可能性最大。但是，時間成本和簽約期內獎勵損失巨大，因此，并非佳選。就排除妨害之訴，結合前述第五點，筆者認為仍具有嘗試的可能性。至于其他方面，均不具有可行性。希望隨著法治化進程的不斷深入，在法律、法規不斷完善的基礎上，未來會有更好的解決方案。
【免責聲明】文中所述內容僅為作者個人觀點，不代表本網、律師協會以及任何官方或組織的立場，本網對文中陳述、觀點不作價值判斷，不對所包含內容的準確性、完整性或可靠性提供任何明示或暗示的保證。本文觀點僅供讀者參考，不作為訴訟證據或依據，不構成法律建議或承諾。
滬公網安備 31010402007129號
