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云南律師熱議《物權法》5大看點
日期：2007-03-21 作者：黃華 閱讀：3,435次
昨日，新華社受權發布了今年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》），各界人士爭相研讀條款。其實，這一部磨礪了13年、上百次改動、與13億國民息息相關的法律自從它本月16日通過起，就一直是社會輿論的一大焦點。就其中與市民日常生活最相關的5大熱點，記者昨日請到了中華全國律師協會理事、云南省律師協會及昆明市律師協會副會長、昆明仲裁委員會仲裁員、云南照耀律師事務所主任趙耀及云南大韜律師事務所公司法律部首席律師段志松、云南大韜律師事務所副主任丁大勇律師3位專家為大家一一解讀。看點一：如何保護合法私有財產？
物權法：明確平等保護公私財產
將于今年10月1日起施行的《物權法》規定：“國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。”法律進一步明確：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”
律師觀點：
趙耀律師認為，《物權法》是新中國立法史上第一次全面系統地對老百姓的財產進行保護，對個人財產的保護程度作了一個非常重要的界定，明確了只要是通過自己的勞動或者合法手段獲得的財產，都會受到保護。也就是說，只要能證明私人的財產不是非法取得的，都能得到保護，這也有利于更好地促進個人創造財富。
段志松律師和丁大勇律師認為，《物權法》進一步明確了物的歸屬，有利于定紛止爭，充分發揮物的效用。《物權法》沒出臺前，由于法律規定的不完善，留有空白，大家認識模糊，因此時有糾紛，造成物的權屬的不確定性，不利于物的效用的充分發揮。
看點二： 住宅用地70年后如何自動續期？
物權法：滿70年后住宅建設用地使用權自動續期
“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”這是將于10月1日起施行的《物權法》作出的明確規定。
我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地70年；工業用地50年；商業用地40年；綜合用地50年。
律師觀點：
趙耀律師認為，建設用地使用權在法律上屬于用益物權范疇，由于住宅建設用地續期及是否支付土地使用費的問題，關系到廣大群眾的切身利益，因此，《物權法》在制定過程中權衡了社會各方的利益，否定了“申請續期”的提案，作出了“自動續期”的規定，解決了人們對住宅建設用地使用權期間屆滿后能否繼續使用住宅用地的問題以及非住宅用地使用權期間屆滿后的續期問題，對于穩定物權關系具有積極作用；但對于續期是否繳納相關費用問題，比如說續期的費用如何繳納、繳納多少等問題則未在《物權法》中加以明確規定，這有待于將來的立法中加以論證和解決，并制定具體的法律法規來予以規范。
段志松律師和丁大勇律師也認為，從操作層面看，“自動續期”這一規定是比較原則的，有待于國家具體規定的出臺。
看點三： 小區公共場所權益如何使用？
物權法：小區車位車庫應先滿足業主需要
《物權法》明確規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 律師觀點：
趙耀律師說，建筑物區分所有權，是指區分所有建筑物的業主對其專有部分享有專有權，對共同使用部分享有共有權，以及相互之間對建筑物的整體享有管理權，而構成的對建筑物的復合共有。該條把小區內的“道路、綠地、公共場所”的所有權歸屬作了明確的規定，從一定程度上避免了以往法律法規對小區內的“道路、綠地、公共場所”權屬規定不明而引發的一些糾紛。
從《物權法》第六章的規定綜合來看，公共場所上的出租等經營性收入分配問題以及業主在公共場所泊車交不交費應該由業主通過業主大會來共同決定。
根據《物權法》第74條的規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。根據該條規定，車位的歸屬應該由當事人通過約定來明確。
段志松律師和丁大勇律師認為：對利用公共部分資源經營所得的收益（如用小區公共道路收取的停車費），應按業主所占的專有面積在小區的總建筑面積的比例進行收益分配；而業主使用公共部分資源（如個人停車）的也應當交費，否則對沒有使用的業主就是不公平的。至于規劃開發的專用停車庫或停車位，開發商是可以進行出售的，但小區內的業主有優先購買權。
看點四： 哪些東西可以抵押？
物權法：法律、行政法規未禁止抵押的財產均可抵押
昨日公布的《物權法》規定，債務人或者第三人有權處分的法律、行政法規未禁止抵押的財產可以抵押。
《物權法》規定，法律、行政法規未禁止抵押的財產可以抵押。《物權法》規定的債務人或者第三人有權處分可抵押財產還包括：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；生產設備、原材料、半成品、產品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運輸工具。
律師觀點：
段志松律師和丁大勇律師認為：這一條規定相比過去的《擔保法》，是更加明確具體了。這一規定可以使權利人充分行使物的另一重要權利擔保物權，使物在不改變所有權或占有現狀的情況下，而具有了融通資金的功能，從而拓寬了人們的融資渠道，對個人投資、消費都有好處。
看點五： 農村宅基地如何轉讓？
《物權法》：宅基地使用權取得適用土地管理法等法律
《物權法》對于農村宅基地的轉讓，在第153條作了如下規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。
律師觀點：
趙耀律師說，這一規定，一是讓位于土地管理法，二是讓位于國家的有關規定，而國家的有關規定包括行政法規、規章甚至于規范性文件，一方面以法律形式公開允許轉讓，但如何轉讓則適用土地管理法等法律和國家有關規定，從而保持了很好的原則性和靈活度。
同時根據《土地管理法》相關規定，一般而言，目前農民的宅基地使用權只能在住房發生轉讓時，才可以隨之一并轉讓，其他情形下的轉讓都是違反法律規定的。
段志松律師和丁大勇律師認為：根據《物權法》，農村宅基地可以自由轉讓這一說法是不確切的，農村宅基地屬于用益物權，它的行使是要受一定限制的，根據《物權法》153條的規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。但目前這些法律法規尚未做出修改，而根據這些法律法規，集體所有的土地其使用權（含宅基地）只能在集體內部成員之間依法轉讓，而不能轉讓給集體之外的人，比如非集體成員的城鎮居民。所以，“農村宅基地可以自由轉讓”這說法是對《物權法》有關規定的一個誤解。
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