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不能讓集體資產流失

    日期：2007-03-04     作者：曹小航    閱讀：4,759次

顧玉紅 律師案例  曹小航采寫
    在這起有關房屋租賃的官司中，承租人是一家外資企業，上世紀90年代中期申請立項并投資建造了位于滬太路上的H大廈，后因為資金不足項目擱淺。出租人為集體企業，收購了9千多平方米“爛尾樓”，并完成了建造、裝修工程。1999年底，出租人與承租人簽訂了《租賃合同》，約定：將H大廈一、二層出租給承租人經營使用，租期8年；在租賃期前5年內，如果承租人需要購買租賃的房屋，出租人必須以人民幣800萬元賣給對方。到了2003年，承租人提出購買租賃的房屋。但是，出租人眼看房價已翻了一倍多，心里十分不舍。他們不希望單位遭受巨大的財產損失，因而遲遲不愿協助承租人辦理房屋買賣的過戶手續。為此，承租人向法院提起訴訟。
    受出租人委托，上海市銀星 律師事務所主任 律師顧玉紅接手了這起棘手的案件。當時，出租人也認為該案合同約定非常清楚，官司難以打贏。但是，顧玉紅并沒有輕易地下結論。她從1988年從事 律師職業以來，就以善于運用證據突破案件見長，何況她專心鉆研房地產、建筑工程等領域的法律業務已有10多年。她查閱了大量的資料，抓住了幾個焦點問題：一是作為集體企業的出租人能否自行出售集體的不動產？二是在《租賃合同》里附加出售房產的條約是否符合法律規定？三是在出租人不愿意出售房產的前提下，承租人是否享有“優先購買”的權利？這三個問題對本案的輸贏都是至關重要的。為此，顧 律師走訪了房地局、國資委等政府部門，了解到國有、集體資產的轉讓必須經過法定程序，即出租人如果出賣約定的房屋必須報上級資產管理部門審核、批準，然后由專門的機構進行資產界定、評估等，方能依照市場價出售。這些禁止性的規定都是為了避免國有、集體資產的流失。經過調查，她心里有了底，立即向法院提供了國務院頒發的《產權交易規則》和《房地產轉讓辦法》等，并向法庭闡述：雙方約定的買賣條款雖然是雙方當事人真實的意思表示，但集體資產未經上級有關部門的批準不得轉讓，該案中雙方的約定違反了我國法律的禁止性規定因而無效；法律規定房地產買賣必須簽訂正式合同，明確坐落、價格和交付條件等具體內容，該合同形式上也不合法；在出租人不愿意出售房地產的情況下，承租人沒有“優先購買”的法律條件。
    法院經過庭審調查后充分認可了顧玉紅 律師的意見，一審駁回了原告的訴訟請求。原告不服又提起上訴，二審法院經過審理后依照法律和事實駁回上訴，維持原判。顧 律師在勝訴的同時，詳細地將國有、集體資產處置的相關規定和程序向委托單位進行了宣傳。