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解讀新《物業管理條例》
日期：2007-09-14 作者：張航 閱讀：7,694次
10月1日起,新《物業管理條例》將正式施行。修改后的《條例》有哪些變化?《條例》實施后,業主怎樣應對物業糾紛?權益受損時,業主又該如何維權?……近日,不少讀者來電來信,咨詢與新法規相關的種種法律問題。
在此,我們邀請五位法律專家,為讀者解讀新法規。
案例
“自從上個月樓道內裝了電視,我中午就沒睡過安穩覺。”家住徐匯區某樓盤的劉小姐抱怨說。前不久,一家廣告公司在劉小姐所在的小區住宅樓內安裝了液晶電視,用于播放廣告。令人無法忍受的是,這些樓宇電視平均每天要“工作”七八個小時,連午休時間都不肯停歇。輪番播放的廣告,吵得劉小姐頭都大了。尤讓劉小姐氣憤的是,小區安裝樓宇電視,她和鄰居們事先竟毫不知情。一打聽,原來是物業公司自作主張與廣告公司簽了合作協議。
“物業公司不過是小區的‘管家’,怎么能越俎代庖地決定小區的公共事務?”小區業主不禁提出了質疑。
條文
《物業管理條例》規定,根據我國《物權法》的有關規定,今后,“物業管理企業”的名稱一律改為“物業服務企業”。
解讀
本版聘請的“十大律師”之一、海天律師事務所高級律師薄海豹指出,從“管理”到“服務”,這一修改標志著物業定位的轉變,更昭示著業主權利的回歸。
業主在占用、使用、處分其房產的同時所享有的種種權利,包括受物業公司服務的權利,原本毋庸置疑。然而,在現實生活中,就是有那么一些物業公司“管理”的觀念根深蒂固,業主權益受到侵害且維權艱難的事例比比皆是。新條例變“管理”為“服務”,再一次用法律形式界定了業主與物業公司的“主”“仆”關系,有利于重新理順業主與物業方的權利義務關系,明確小區業主的主人地位,讓物業公司明白自己是服務員而非管理者。責權清楚,業主與物業之間的摩擦才會大為減少。
選聘物業,業主怎樣行權
案例
自2002年以來,喬先生居住的小區一直由某物業管理公司提供物業服務。不過,小區業主對這個老“管家”的服務并不滿意。據喬先生介紹,一方面小區物業的收費太貴,不少業主感到難以接受;另一方面,物業公司的服務質量又差強人意,導致小區業主與物業公司之間沖突頻頻。
去年10月,小區成立了業委會。經討論,業委會決定解聘小區的舊“管家”,另聘物業公司。然而,這事直到今天仍未完成。原來按照法律規定,小區選聘或解聘物業公司,須經全體業主所持投票權2/3以上同意。要滿足這個條件,卻并非易事。
條文
《物業管理條例》規定,選聘和解聘物業服務企業,由業主共同決定。業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
解讀
大成律師事務所上海分所合伙人張戰民律師指出,按照《條例》的規定,今后,小區換“管家”將不再要求有2/3以上的業主同意。只需半數以上業主贊成,且這部分業主購買的房屋面積也超過小區建筑物總面積的半數,選聘和解聘物業服務企業就不再是難事。
除了更換物業,包括制定和修改業主大會議事規則,制定和修改小區管理規約,選舉業主委員會或者更換業主委員會成員等其他重大事項,只要有半數以上業主同意就能作出決定了。
共用設施,能否改變用途
案例
在王先生居住的小區里,停車爭端已持續數年。據王先生反映,小區業主買房時規劃圖紙顯示的綠地,幾年前被物業公司改成了收費停車場,小區的公共道路也被標上了停車位,業主每車每月向物業公司繳納150元到300元不等的停車費。可是,小區的物業合同里并未說明停車費收益的歸屬,物業公司也從來沒有公布過有關的收支情況。
“公共綠地變成停車場,小區物業豈能自己說了算!”王先生對此很有意見。
條文
《物業管理條例》規定,物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。
解讀
本版聘請的“十大律師”之一、華東政法大學傅鼎生教授指出,小區公共建筑和共用設施禁止改變用途的規定,體現了“所有權不能濫用”的法律原則,也反映出國家對權利人在財產使用權方面的適當管制。根據《條例》規定,確需改變有關建筑和設施用途的,如小區綠地改為停車場等,物業服務企業可以提出改建建議,但沒有決定權。
小區的公共建筑和共用設施,具體包括:物業管理用房;門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊;物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫;物業管理區域內的公共綠化、道路、場地;建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業;其他依法歸全體業主所有的設施設備。
業委會若侵權,業主如何維權
案例
張先生所住的小區地處閔行區與長寧區交界處,原本是一個寧靜的小區。可近年來,小區內民房商用現象日漸增多,小區的居住環境變得嘈雜起來。更讓業主們煩惱的是,一段時間來,小區業委會的成員擅自無償侵占小區的網球場,作為晨練場所。每天一大早,他們在此打開錄音機放歌晨練,并大聲喧嘩。小區里一些上夜班回家的業主,剛入夢境即被驚醒,常常因此無法入睡。
不得已,張先生和鄰居要求業委會成員停止這種影響居民休息的行為。沒想到業委會主任理直氣壯地表示,網球場無償開放為晨練場所已由業委會討論通過,不能改變。
條文
《物業管理條例》規定,業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
解讀
本版聘請的“十大律師”之一、華東政法大學王俊民教授指出,由于業主大會或業委會作出的決定對小區業主具有約束力,所以,為防止有關決定侵害業主的正當權益,《條例》賦予了業主獲得司法救濟的權利。值得關注的是,《條例》新增了街道辦事處和鄉鎮人民政府兩個管理機構,今后,它們同樣有權責令業委會限期改正或撤銷其不當決定。
當然,業委會的哪些決定稱得上侵權,業主維護權益的具體程序怎樣……這些問題,還有待法律法規進一步細化和完善。
民宅“居改非”,物業擔何責
案例
盧先生選擇現在居住的小區,是看中其環境清幽,好和老伴在此安度晚年。誰知他和家人入住不久,對面就搬來了一家公司,樓道里從此不得安寧。盧先生要求物業公司出面管管這事,物業工作人員卻態度生硬地表示,他們沒有執法權,管不了這種事。
時下,居民樓里開公司等“居改非”現象屢禁不止,居民為此吃夠了苦,而一些小區的物業公司則對此視而不見,袖手旁觀。
條文
《物業管理條例》規定,對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
解讀
上海國巨律師事務所主任楊勤法律師指出,居民樓里開公司的做法,改變了房產證上注明的房屋用途,對其他房屋業主的合法權益造成了侵害。對這種違法行為,物業服務企業應當依法予以勸阻或制止。
具體來說,發現業主、房屋使用人在物業使用過程中存在擅自違法改變物業使用性質的情形時,物業服務企業應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,物業服務企業應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。物業服務企業不履行有關義務的,區、縣房地產管理部門有權責令其改正,并處以罰款等處罰。
滬公網安備 31010402007129號
