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從買賣合同新司法解釋透視房地產案件新變化——徐匯律師之家第二十九期沙龍活動

    日期：2012-07-11     作者：徐匯區律工委    閱讀：4,911次

2011年7月5日，上海嘉華律師事務所羅興律師應邀做客律師之家，以“從買賣合同新司法解釋透視房地產案件新變化”為題，從合同訂立和效力、質量瑕疵及糾紛處理、違約責任的適用三個方面向與會律師解讀最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題解釋，并與律師進行互動，及時解答現場律師提問。

首先，羅興律師簡要介紹了預約的特性、獨立契約和應當締約區別以及最高院的新司法解釋。其次，羅律師談到合同訂立和效力。他認為根據原法律條款內容，開發商在沒有大產證權的前提下，預售商品房是一種無權處分，屬于違法出售；而最新司法解釋對于開發商預售商品房問題給予了新的定義，認為不管有無大產權證，開發商都能行使預售商品房行為，保護其預售權利。第三，羅興律師提到質量瑕疵及糾紛處理。他從二手房的質量保證、開發商推出的精裝修質量保證以及房屋附屬設施的質量保證三個方面展開討論，并深入探討后續修理費用負擔問題及標的物質量而引發的減價責任歸屬問題。最后，羅律師談了違約責任的適用問題。他通過自身辦理的案件經驗，解讀房價預期漲幅和違約金是否過高的關系。他認為房價在長遠角度來講有看漲趨勢，在此類案件辦理過程中，可適當提高賠償金額。在辦理動遷房交易案件中，賣方違約，買方以房價1倍作為違約金時，由于動遷房買賣涉及交易時間長，法院會酌情考慮評估違約金高低。羅興律師還談到，新司法解釋的另一大亮點在于規定了定金與賠償損失并用原則，同時定金和損失賠償額、違約金和賠償損失額總和不應高于因違約造成損失的30%。這是辦理和審理案件人性化的體現。

在互動環節中，與會律師就動遷房交易時限、期房預售合同轉讓的合同效力問題、不動產是否能善意取得等問題向羅興律師請教，并對買賣合同新司法解釋相關問題興趣甚濃，希望有機會能再次傾聽相關專業律師的講座，并細致入微地為青年律師答疑解惑。