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一、爭議焦點：
拆遷許可證核發之日與房地產評估實際啟動時間相距較遠，評估時間節點以何時為準？
二、案情簡介
坐落于上海市閔行區XX路XX號房屋（以下簡稱涉案房屋）產權人為上海A有限公司（以下簡稱“A公司”），土地權屬性質為國有。 2010年7月9日，XX土儲中心因某開發項目建設依法取得房屋拆遷許可證，A公司所有的涉案房屋位于該拆遷許可證的拆遷范圍內。但是后來拆遷并未實際啟動，房屋拆遷期限延長至2019年1月31日。拆遷人XX土儲中心委托上海B有限公司（以下簡稱“B公司”）實施拆遷，上海C有限公司（以下簡稱“C公司”）被選定為該基地的評估公司。C公司以2010年7月9日作為評估時點，由房地產估價師于2017年10月27日對涉案房屋進行實地查勘，2018年5月17日出具房地產估價報告，對涉案房屋的評估價格為每平方米建筑面積人民幣3,614元。上述評估報告送達A公司，同年6月14日，房地產估價師協會專家委員會受理了XX土儲中心對評估結果申請的專家鑒定，后A公司拒絕鑒定，該委員會于同年6月27日決定終止鑒定。XX土儲中心與A公司就涉案房屋的拆遷補償安置進行協商未能達成一致而未果。XX土儲中心于2018年10月25日向當地住房局提出裁決申請，住房局經審核，于2018年11月22日作出房屋拆遷裁決，以前述房地產估價報告為依據，對A公司予以貨幣補償并送達A公司。A公司不服，向法院提起行政訴訟，請求撤銷該拆遷裁決。
三、雙方觀點
原告A公司：房產價值評估時點應該以實際評估時為準，拆遷許可證核發時間距離實際評估時間將近8年，房屋價值升值很多，仍然以2017年作為房地產價值評估時點侵害原告利益，不公平。
被告住房局：根據法律規定，拆遷估價時點應為“拆遷許可證核發之日”，本案評估時點符合法律規定，其根據C公司出具的評估報告作出裁決，證據充分，另外本案房屋拆遷拖延至今并非XX土儲中心的單方責任，原告A公司也有責任。
四、法院判決
一審法院認為，涉案房屋屬于非居住房屋，根據法律規定可以采用貨幣補償方式。對于貨幣補償的，應當按照同等價值補償。貨幣補償的金額應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。在采用貨幣補償方式對被拆遷人進行安置補償的情況下，貨幣補償的金額應當嚴格遵循填平原則予以確定，保障被拆遷人的合法權益。被告住房局雖主張涉案房屋拆遷拖延至今并非XX土儲中心的單方責任，但均未能提供證據證明，本院不予采納。鑒于本案并無證據證明存在由于A公司的過錯導致拆遷拖延至今的情形，被訴拆遷裁決在確定補償標準和補償金額時，僅依據以2010年7月9日為評估時點所作的房地產估價報告，未考慮2010年至2018年房地產市場價格漲幅較大的情況，違反前述同等價值補償的規定，明顯缺乏合理性，損害了A公司的合法權益。法院遂判決撤銷被訴房屋拆遷裁決。
一審判決后，被告住房局不服，提起上訴。二審法院經審理，判決駁回上訴，維持原判，理由與一審一致。
五、案例評析
國有土地上房屋征收（拆遷）補償過程中的核心問題是補償安置，補償安置的基礎是對被征收（拆遷）房屋價值的評估。國家法律法規對國有土地上房屋征收中房屋價值評估時點有明確規定，比如：《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）第十九條規定，“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！薄渡虾Ｊ袊型恋厣戏课菡魇张c補償實施細則》第二十五條第二款規定，“被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第十條規定，“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日?！?span>
所以對一般情形，應以房屋征收決定作出之日或房屋拆遷許可證頒發之日作為評估時點。但如果在房屋征收（拆遷）安置過程中出現不合理延遲，且房地產市場價格波動較大的情況下，對評估時點如何確定，目前法律法規未作明確規定。
但是，總體來講，房屋價值評估要遵循一個公平原則?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二條規定，“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償?！?/span> 《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第三條規定，“房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、公平補償、結果公開的原則。”可見，公平原則是房屋征收中的重要原則。
本案中，雖然房屋征收決定和拆遷許可證核發是在2010年7月，但是征收真正啟動和房屋評估是在2017年10月，房屋評估報告出具時間是2018年10月，征收（拆遷）過程因不可歸責于被征收（拆遷）人的原因延期多年，導致房地產評估程序啟動時間與房屋征收決定作出或拆遷許可證頒發時間間隔較遠，應綜合考量合理期限、當事人過錯等因素，結合案件具體情況，適當調整評估時點，從而有利于實現對被征收（拆遷）人的充分、合理補償，也是對目前征收（拆遷）安置補償制度的有益補充，也符合我國民事賠償的基本原則之一填平原則。若房地產估價報告以房屋征收決定作出或拆遷許可證頒發時間作為評估時點，行政機關以此評估報告為依據作出征收補償決定或房屋拆遷裁決的，應予撤銷。
滬公網安備 31010402007129號
