網上投稿
業主撤銷權是指業主認為業主大會或者業主委員會作出的決定侵犯其合法權益，依法律規定向法院提起撤銷該決定的權利。關于業主撤銷權的規定主要來源于《民法典》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。
業主的撤銷權之訴是小業主與業委會關于小區共同管理實務矛盾的主要體現形式，撤銷理由依據法律規定為業主實體權利受侵害和程序違法。實體權利受侵害矛盾一般集中于物業管理費標準、小區綠化改車位、維修資金使用等，而程序矛盾則體現在業主未能參加投票、投票的權數達不到法定要求、選票送達不符合程序等程序性瑕疵上。由于法律賦予業委會決議高度的意思自治，如果決議內容沒有違背法律或行政法規的強制性規定，則撤銷權糾紛圍繞決議程序是否存在瑕疵展開。
本文筆者將以一業主撤銷權糾紛為例，分析業主大會決議的程序要求，并就如何規范業主大會投票提出自己的一孔之見，為業委會規范運作略盡綿薄之力。
案情簡介：
2020年11月9日，A業委會發出《某小區關于“是否同意繼續聘用E物業公司”的公示》，明確本次業主大會的議題為是否同意繼續聘用E物業。2020年11月17日，業委會發出《該小區關于“是否同意繼續聘用E物業”的業主大會公告》，明確本次業主大會的議題為是否同意繼續聘用E物業；表決形式為以書面征求意見的方式召開業主大會；2020年11月21日至11月25日發放表決票；投票截止時間為2020年12月3日9時；投票方式為由業主自行將個人意見投入投票箱內，或是在業主認可的前提下，業主可以將個人意見交到業主代表或樓組長，由業主代表或樓組長代為投入投票箱；2020年12月3日上午9時截止投票后，居委協同業主委員會將投票箱送至居民之家（52號底樓）進行表決票的開箱、驗票、唱票和統計；最終業委會公布業主大會決議為“不同意續聘E物業公司”。該決議一經公布產生較大影響，業主認為整個過程從公告公示到送達選票以及選票的保存均存在程序違法的情況，選票也存在大量代簽、錯簽的情形，遂向法院提出業主撤銷權訴訟，一審法院經多次開庭結合相關證據，支持了業主的訴請，撤銷了本次業主大會作出的決議。
法院觀點：
從本案現有證據看，首先，業委會提供的《是否續聘表決票送達情況》和2020年11月26日《關于非當面領取的表決票的送達情況公告》顯示，向部分業主投遞表決票備注已補簽，公示送達情況當面送達或以電話/微信約定時間送達，但未提交業主簽收表決票的相關證據，且整個過程中業委會提供的幾次公示均存在前后矛盾的情況，無法給出合理解釋。
其次，根據《業主大會議事規則》，“采用書面征求意見形式的，業主委員會（換屆改選小組）應在投票日期7日前發放表決票（選票）”，全部表決票應當于投票日期7日前全部送達，才能視為有效送達。現根據業委會確定的開票時間為2020年12月3日，業委會應當于開票日7日前即2020年11月26日前將全部選票送達完畢，包括非當面送達的選票完成公告手續。但業委會提供的2020年11月26日《關于非當面領取的表決票的送達情況公告》顯示，有部分非當面領取的表決票未在該日進行公告，故業委會未按照《業主大會議事規則》規定的時間將此部分選票送達完畢；另外《該小區關于“是否同意繼續聘用E物業”的業主大會公告》載明的表決票發放時間為2020年11月21日至11月25日，但業委會向某商鋪業主發放表決票的時間為2020年11月18日，早于公告的表決票發放時間。
根據上述證據，涉案業主大會表決票不僅送達時間違反議事規則，還存在表決票送達的其他瑕疵。本案中不僅送達時間、方式存在瑕疵，部分選票送達時間明顯有悖于常識認知，又無其他證據佐證。綜上所述，根據上述所列舉的業委會在召開業主大會程序上的嚴重瑕疵，業委會2020年12月3日第一次業主大會決議程序違反了法律規定及小區議事規則，侵害業主們的合法權益，應當予以撤銷。
律師分析與啟示：
關于違反法定程序的具體認定，應通過舉證責任的分配完成程序合法性的審查，如果業主大會（業主委員會）舉證證明其決議過程符合法定程序，則應認定業主委員會就其決定的程序合法性完成舉證義務；如果業主進一步對計票結果提出異議，則應就計票結果錯誤承擔舉證責任（例如本案中明確寫明某幾戶并未收到選票或系代投票、并非本人投票），在這種情況下，為證明決議的真實性，則業主委員會應提供原始選票，并就原始選票的真實性和完整性承擔舉證責任；如果業主大會（業主委員會）無法完成舉證義務，則應承擔舉證不能的后果，法院可以徑行認定業主大會（業主委員會）決定存在瑕疵。根據上述證明責任分配，四位業主對涉案業主大會表決票未向全體業主送達進行了舉證，而業委會則承擔決議符合程序性規定的證明責任，需要向法庭舉示原始選票與唱票結果等，負有較大的證明責任。
特別要說明的是，涉案小區的《業主大會議事規則》，表決票送達方式為“1、業主本人當面領取，或專人送達，交由業主簽收；2、按照業主最近一次提供的聯系地址、通訊方式發送，若業主未提供聯系方式，則投入物業所在地的該戶業主信報箱或者房屋內，并由物業管理區域內兩人以上的業主或者居民委員會證明，在物業管理區域內公告送達情況”。這一《規則》對“送達”的要求較為嚴格。一般在考量決議的程序性要求時需要同時考量兩方面，一方面是法律、法規明確規定的程序要求，比如說業主大會召開應當提前15天就表決事項進行公示、業主表決應當達到“雙參與”“雙通過”的法定要求等；另一方面是小區的《議事規則》所規定的，即業主共同制定并認可的程序性要求，比如本案中關于“送達”的要求。對于違背約定要求的情況，司法實踐中是否就該決議進行撤銷會考量程序性違規是否會對最終的決議產生影響，若程序瑕疵不足以對決議最終結果產生影響，為了維護交易秩序與穩定法律關系，法院傾向于不予撤銷，而當該程序違規可能對表決結果造成嚴重影響時，則該決議會被撤銷。
本案已塵埃落定，案件帶來的反思對今后的法律服務工作有較大的指引作用。特別是《民法典》有關業主大會決議的相關規定正式實施后，如何審查撤銷權中的焦點問題--業主投票權合法合規問題，主要是《民法典》第278條規定的“雙參與”“雙多數”規則的應用問題，是未來處理業委會日常工作、業主的撤銷權糾紛、規避法律風險的特點問題，也是指導業委會作出合法又合規的決議的重要法律依據。根據《民法典》的規定，“業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”，如何理解本條規定的“參與表決”是司法實務中的重點問題，是需要業主參與投票并回票，還是將選票給到業主也算其參與？筆者認為，《民法典》此項新規是為了提高業主參與物業管理工作，是提升小業主的參與度和滿意度、構建和諧社區的重要舉措。因而本規定應當理解為參與表決指業主提交表決票。一般而言，業主參與表決的過程分為送達選票、提交/回收選票以及計票，已送達表決票的業主未反饋意見，不應當視為參與表決。在參與表決這一法律行為中，將“沉默”理解為默示同意表決事項，既無習慣加以支撐，亦有悖于《民法典》制度設定的初心，也不利于決議的后續執行，故筆者認為應當以積極表示行為為準。
從撤銷權的司法實踐看，各法院對撤銷權案件的裁量標準不甚統一，就本案而言，法院的裁判標準是比較嚴格的，有些法院的裁判標準是以“違法”為撤銷的前提基礎，比如說不得違反提前15公告開會內容，不能侵害業主的實體利益等等，至于業主違反了小區議事規則的約定則網開一面，比如說未嚴格按照議事規則進行送達，未提前7天送票等等。對于這類案件，我們要持續關注，以規范業主委員會業主大會的召開，依法規范業主委員會的活動。
滬公網安備 31010402007129號
