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一、案情

1995年10月18日，原上海市A區(qū)規(guī)劃土地管理局核發(fā)的農(nóng)村宅基地使用證記載，王某戶(hù)宅基地用地面積220平方米，建筑占地110平方米。

1998年10月，該證變更記事頁(yè)載明：同意拆除原全部老房，原地翻建樓房三間（占地80平方米，建筑面積160平方米，二層）及衛(wèi)生間5平方米。經(jīng)辦人陳某簽名。 

但宅基地使用證附圖顯示：房屋包含1處三層樓房（120平方米），1處二層樓房（130平方米），1處平房（20平方米），合計(jì)270平方米，附圖中每處房屋均有經(jīng)辦人陳某的私章。

2025年4月，該房屋被納入某城中村改造項(xiàng)目范圍。協(xié)商征收補(bǔ)償時(shí)，王某主張按照附圖顯示認(rèn)定建筑面積270平方米，而非變更記事頁(yè)記載的160平方米。

二、問(wèn)題

本案焦點(diǎn)為：王某戶(hù)的宅基地房屋建筑面積，應(yīng)按宅基地使用證變更記事記載認(rèn)定？還是以附圖顯示為準(zhǔn)？

三、解析

（一）征地房屋補(bǔ)償面積認(rèn)定的法律依據(jù)

《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償規(guī)定》（滬府規(guī)〔2021〕13號(hào)）第十三條第二款明確規(guī)定，房屋用途和建筑面積，以宅基地使用權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。該規(guī)定確立了“權(quán)證記載優(yōu)先”的核心原則，為補(bǔ)償面積認(rèn)定提供直接法律依據(jù)。

（二）宅基地使用權(quán)證變更記事頁(yè)與附圖的法律屬性

宅基地使用權(quán)證屬于不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證，變更記事頁(yè)與附圖均為其組成部分，但法律屬性存在差異。

變更記事頁(yè)系對(duì)宅基地使用權(quán)變更情況的官方記錄，依據(jù)土地管理法律法規(guī)及法定程序填寫(xiě)，涵蓋宅基地使用權(quán)初始登記后的主體變更或翻擴(kuò)建等情況，具有法定性、補(bǔ)充性與權(quán)威性。如當(dāng)宅基地因繼承房屋而發(fā)生使用權(quán)主體變更時(shí)，會(huì)在記事欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”，或者當(dāng)宅基地存在違法超占情況時(shí)，會(huì)在記事欄注明超占面積等信息。這些補(bǔ)充記載使宅基地使用證能夠更全面、準(zhǔn)確地反映宅基地的實(shí)際情況。變更記事頁(yè)可作為宅基地權(quán)屬認(rèn)定、拆遷補(bǔ)償?shù)汝P(guān)鍵依據(jù)。

附圖則直觀展示宅基地四至、房屋布局及尺寸（對(duì)房屋的長(zhǎng)寬予以1:200或1:500的縮小列示），對(duì)于房屋的層數(shù)以數(shù)字標(biāo)明。其本質(zhì)是對(duì)登記內(nèi)容的圖示補(bǔ)充，其效力需以符合審批規(guī)范為前提。

由于宅基地使用證正文頁(yè)僅記載建筑占地面積，而非房屋面積，故關(guān)于實(shí)際的宅基地房屋建筑面積往往需要結(jié)合變更記事頁(yè)（如有變更）和附圖記載的建筑布局、長(zhǎng)寬列示及層數(shù)予以判斷。

（三）證據(jù)內(nèi)容沖突時(shí)的認(rèn)定規(guī)則

本案中，王某戶(hù)的宅基地房屋建筑初始占地面積為110平方米，變更記事頁(yè)明確審批二層建筑（建筑面積 160 平方米），附圖卻顯示含三層建筑（合計(jì) 270 平方米），二者存在根本性沖突。如何認(rèn)定被征地宅基地房屋的建筑面積，困擾了征收工作人員。實(shí)務(wù)中，需要綜合多方面因素進(jìn)行評(píng)判：

首先，審查宅基地建房審批的原始檔案資料。建房批準(zhǔn)文件是判斷附圖層數(shù)是否正確的重要依據(jù)。但因歷史原因，當(dāng)?shù)卣胤课輽n案資料均已滅失，無(wú)法通過(guò)原始檔案資料佐證附圖合理性。

其次，實(shí)地核查與事實(shí)還原。實(shí)地查看宅基地房屋的實(shí)際層數(shù)，并與王某戶(hù)訪談了解房屋建造情況，了解到底是該戶(hù)存在未按照審批層數(shù)建設(shè)的情況，還是附圖繪制時(shí)標(biāo)注錯(cuò)誤的情況。經(jīng)核查，王某戶(hù)1998年審批后，實(shí)際建造為1處平房，2處二層樓房，1處三層樓，經(jīng)辦人以個(gè)人印章確認(rèn)實(shí)際情況，該行為僅能反映事實(shí)狀態(tài)，但是否具備審批確權(quán)效力存疑。

最后，法定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)考量。根據(jù)建房時(shí)所適用《上海市農(nóng)村個(gè)人住房建設(shè)管理辦法》（1997修正），當(dāng)時(shí)普遍審批層數(shù)為2層，建造3層以上住房需要設(shè)計(jì)單位圖紙（更高設(shè)計(jì)和審批要求）。擅自超層可能面臨拆除或罰款。王某戶(hù)未提供三層建筑的補(bǔ)充審批文件，經(jīng)辦人個(gè)人的校正不具有超建審批確權(quán)效力。該戶(hù)超建部門(mén)缺乏合法基礎(chǔ)。

綜上，變更記事頁(yè)記載的160平方米是法定審批面積，附圖顯示的超建部分無(wú)合規(guī)審批佐證。經(jīng)辦人個(gè)人校正章不能替代法定審批程序，故建筑面積應(yīng)按變更記事頁(yè)記載認(rèn)定。

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