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11月27日下午，市律協青年律師工作委員會在律協會議室舉辦了一期青年律師外資收購中國房地產法律問題的非訴訟實務技能培訓。近120名律師參加了活動。
主持人： 汪 巍律師 青年律師工作委員會 委員
主講人： 莫 非律師 上海市得勤律師事務所 高級合伙人
一、中國房地產市場與外資收購
（一）國內房地產供求變化和貸款緊縮，使得國內開發企業面臨資金鏈危機。
（二）國內開發企業的資金鏈危機，給外資帶來機遇。
（三）外資對中國的房地產的熱情是持續的。
（四）外商投資決策是謹慎的。
（五）外資仍要面對國家限外政策。
二、限制房地產外資的政策法規
（一）關于規范房地產市場外資準入和管理的意見（建住房[2006]171號）
核心提示：
1. 外商投資房地產的商業存在原則。
2. 外商投資房地產投資總額1000萬美元以上的投注差不得超過投資總額的50% 。
3. 外商通過新設及并購投資房地產的程序。
4. 外商投資房地產貸款的前提條件。
5. 禁止固定回報條款。
6境外機構代表處和在境內工作學習滿一年的境外個人可購買自用自住商品房。
（二）關于貫徹落實《關于規范房地產市場外資準入和管理的通知》有關問題的通知（商資字[2006]192號）
核心提示：
1. 定義“外商投資房地產企業”
外商投資房地產企業是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會展中心、商業設施、主題公園等建設經營，或以上述項目建設為目的的土地開發或成片開發項目。
2. 外商投資房地產企業審批、設立的程序。
（三）關于貫徹落實《關于規范房地產市場外資準入和管理的通知》有關問題的通知（商資字[2006]192號）
核心提示：
1. 外商投資房地產投資總額300萬美元以上的投注差不得超過投資總額50%；投資總額300萬美元以下的投注差不得超過投資總額的30%。
2. 外商通過并購投資房地產須在頒發營業執照后3個月內一次性以自有資金支付對價。
3. 外商受讓外商投資房地產企業中方股權須在轉讓協議生效后3個月內一次性以自有資金支付對價。
（四）關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知（匯發[2006]47號）
核心提示：
境外機構代表處、境外個人、港澳臺居民和華僑境內購房外匯程序
（五）關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知
（商資函［2007］50號）
核心提示：
1. 外商投資房地產項目公司原則。
2. 地方審批部門批準的外商投資房地產企業須經商務部備案，未經備案不得辦理資本項目結匯。
（六）關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知
（匯綜發[2007]130號）
核心提示：
2007年6月1日以后新設或增資外商投資房地產企業不得舉借外債。
（七）關于外商投資房地產企業備案有關問題的通知
核心提示：
地方審批部門頒發外商投資房地產企業批準證書后一個月內將相關材料報商務部外資司備案。
（八）商務部關于做好外商投資房地產業備案工作的通（商資函[2008]23號）
核心提示：
商務部委托省級商務主管部門對外商投資房地產業備案材料進行核對，填寫完備并加蓋省級人民政府辦公廳和省級商務主管部門公章的《外商投資房地產業備案表》送商務部。
（九）關于完善外商投資企業外匯資本金支付結匯管理有關業務操作問題的通知（匯綜發[2008]142號）
核心提示：
除外商投資房地產企業外，外商投資企業不得以資本金結匯所得人民幣資金購買非自用境內房地產。
（十）總結
1. 商業存在原則。
2. 外商投資房地產企業的設立程序不同。
3. 限制投注差比例到130號文徹底禁止股東貸款。
4. “外商投資房地產企業”的定義。
5. 項目公司原則。
6．其他外商投資企業不得購買非自用境內房地產。
三、外資收購中國房地產案例分析
（一）股權收購——境外交易
海外經典二層SPV模式收購，由于交易在境外完成，可完全避免境內機構的監管。
股權收購+回購案例：
股權收購階段：
X Co.收購HK Co. 100%股權，收購價款按JV名下物業面積×14000元計算，收購單價以上稅費由受讓方承擔，其他稅費由轉讓方承擔。收購完成后，項目開始預售，預售款優先支付物業建設工程款，不足部分由受讓方關聯企業以境內委托貸款方式提供。
股權回購階段：
物業取得大產證或銷售完畢后，BVI Co.有義務回購HK Co. 100%股權，回購價款以JV賬上現金為基礎，根據雙方承擔的稅費、未付工程款以及JV的應收賬款調整。
股權回購價款 = JV銷售款帳戶中的現金－由JV承擔的稅款及費用－應付未付的工程款+應由轉讓方承擔的稅款+JV的應收帳款。
（二）資產收購
資產轉讓的稅收主要有契稅、營業稅、土地增值稅和企業所得稅。
1.資產收購——土地增值稅的分擔
1）在境外補償轉讓價款及土地增值稅。
2）做低資產轉讓價，規避高額土地增值稅。
2.定建轉讓——特殊的資產收購
在建工程達到可轉讓條件后轉讓給受讓方。
（三）特殊的資產收購—定建轉讓在建工程轉讓“招拍掛”的風險
1．國有資產轉讓：《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》
1）第4條企業國有產權轉讓應當在依法設立的產權交易機構中公開進行，不受地區、行業、出資或者隸屬關系的限制。國家法律、行政法規另有規定的，從其規定。
2）第5條企業國有產權轉讓可以采取拍賣、招投標、協議轉讓以及國家法律、行政法規規定的其他方式進行。
2.在建工程轉讓新規：《上海市土地交易市場管理辦法》
第12條出讓土地使用權隨房屋建設工程轉讓的，土地使用權人應當向市房地產交易中心提交申請報告，由市房地產交易中心報送原出讓土地的土地管理部門審核。經審核同意的，土地使用權人可以與意向受讓人簽訂土地使用權轉讓意向書，也可以直接委托市房地產交易中心實施拍賣、掛牌交易。土地使用權人與意向受讓人簽訂土地使用權轉讓意向書的，應當在土地交易市場公示轉讓意向書，由市房地產交易中心接受意向用地申請。公示期不少于5個工作日。公示期滿沒有其他意向用地者的，市房地產交易中心向轉讓雙方當事人出具公示結果報告單，由當事人簽訂國有土地使用權轉讓合同；有其他意向用地者的，應當按照本辦法第九條的規定，由市房地產交易中心組織拍賣、掛牌交易活動。
3.合資/合作：
1）房地產私募基金。
2）私募基金對房地產企業債權或股權融資。
3）合作建房
附：PPT講義 http://byfiles.storage.lawyers.org.cn/file/?action=download&fileId=27958908d0f94861bec46d4a4b87898b
滬公網安備 31010402007129號
