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新型冠狀病毒肺炎疫情當前，為共度難關，眾多商業地產包括萬達集團、美的商業、紅星美凱龍集團、華潤置地、保利商業等均宣布對旗下項目不同程度的減免租金及物業費，亦有部分中國好房東主動為其租戶減免了租金，而若房東未能主動提出減免租金，疫情期間的租金是否需要支付，或者已支付的又是否能要求全部或部分返還？
一、此次疫情屬于何種法律性質？
此次新型肺炎可謂突如其來，與一般的流感都很難區分，其不可預見、不可避免、不可克服，故其在性質上屬于不可抗力事件。但不可抗力事件并非必然落入《中華人民共和國合同法》第一百十七條規定的不可抗力范疇，而可能屬于《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規定的情勢變更。不可抗力是致使合同客觀上部分或全部無法繼續履行，因而免除部分或全部違約責任的制度，其屬于法定的免責事由。而情勢變更是合同能夠繼續履行，只是繼續履行會產生對一方明顯不公平的結果，因而只能訴至法院要求變更或解除的制度。
換言之，此次疫情在法律性質上到底屬于不可抗力還是情勢變更，實質上在于此次疫情對合同履行的影響程度
，
致客觀上無法履行的屬于不可抗力，而能夠履行但履行致使結果上對一方明顯不公平的，屬于情勢變更
。
就房屋租賃合同而言，除非是被政府及有關部門明確要求關停的租戶，否則傾向性認為屬于情勢變更范疇，由法院根據個案情況減免疫情期間租金及物業費。此處也當明確是的情勢變更適用條件異常嚴格，不可隨意擴大，且根據《關于正確 適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋
（二）服務黨和國家工作大局的通知》（法〔2009〕165號）的要求“確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。”
二、2003年的“非典”規定能否參照適用？
與本次疫情頗為相像的“非典”疫情，最高院于2003年6月11日發布《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（法[2003]72號）（現已廢止）中提到：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《 中華人民共和國合同法
》第 一百一十七條
和第 一百一十八條
的規定妥善處理”。該通知雖已廢止，但其內容仍有現實指導意義。該內容雖只字未提“情勢變更”，但“適用公平原則處理”的理念與“情勢變更”并無二致。且當初“情勢變更”還未在法律或司法解釋上予以明確，“情勢變更”在2009年才正式在司法解釋中出現，相關“沿革”在下圖列明，此處不贅述。但需強調的是，片面地解度2003年最高院的規定，不予區分合同能否繼續履行，而均徑行將疫情認定為不可抗力的，屬于對該規定的誤讀。
此外，鑒于法律本身的諸多變化，眾多2003年“非典”案例均僅供參考，故本文中不就案例作出列舉。但值得一提的是，“情勢變更”未在司法解釋中明確前，亦有法院據此作出認定，如南京玄武區法院在“涉非”的酒店承包合同中認定：短暫“非典”不構成“不可抗力”，應通過民法中的“情勢變更”來處理。
三、
房東與租戶如何應對此次疫情：
（一） 于房東而言：
2020年2月8日，本市出臺《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》，其中提及“中小企業承租本市國有企業的經營性房產（包括各類開發區和產業園區、創業基地及科技企業孵化器等）從事生產經營活動的，先免收2月、3月兩個月租金；對間接承租的企業，應確保租金減免落到實處，使實際經營的中小企業最終受益。鼓勵國有企業在協商情況下通過減免緩交等方式盡可能多讓利給中小企業，相關減收影響在經營業績考核中予以認可。鼓勵大型商務樓宇、商場、園區等各類市場運營主體為實體經營的承租戶減免租金。主動為租戶減免房產或土地租金的企業，繳納房產稅、城鎮土地使用稅確有困難的，可申請減免相應的房產稅、城鎮土地使用稅”，文件精神亦是我們的建議，建議各房東積極響應該文件精神，主動為租戶減免租金，幫助中小企業度過最艱難的時期。只有共同度過最黑暗的時期，方可迎來前方的黎明。
（二） 于租戶而言：
建議一來可依據“情勢變更”、參考《民法典（草案）征求意見)》(2019.12.28)第五百三十三條：“合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同”之規定，主動、積極與房東協商減免租金及物業費事宜，并保留相關協商證據。二來密切關注司法機關對此是否出臺相應規定，以相應應對。
此后簽訂該類合同時，租戶應注意添加類似條款“因如非典、新型冠狀病毒肺炎等傳染疾病致使租戶無法正常經營或經營受損的，應減免該期間的租金”以避免該類糾紛的發生。
最后，本次疫情的發生于任何一方而言均是一次重創，亦是一次考驗，望房東與租戶均友好協商處理本次疫情下的租金及物業費等問題，舉共同之力，共克時艱、共度難關！
滬公網安備 31010402007129號
