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及時繳納物業費是享受物業服務之前提，也是業主應盡之義務，然而由于種種原因，催繳物業費成為業主與物業服務企業矛盾激化與爆發的焦點。如何處理同業主的矛盾，提升服務質量做好樓盤的貼心“管家”，在遇到欠繳物業費如何合情合理又合法的催費？本文筆者將從一個案例出發，結合《民法典》相關規定，分析物業公司通過訴訟催繳物業費的方法。
案情簡介：
A小區開發商與B物業服務企業訂立前期物業服務合同，約定業主辦理入住手續時預付一季的物業服務費，此后物業服務費按季交納，業主或物業使用人應于季度最后一個月25日前向乙方交納下期的物業服務費，在所交季度首月1日及以后交納的視為逾期交納，每逾期一日應按欠費總額的萬分之五向乙方支付違約金……某業主系A小區一房屋的權利人之一，該房屋建筑面積125.57平方米。2017年3月開發商通知該業主于同年3月31日辦理房屋交付手續，該業主同年入住，后因不滿B物業公司在交房時強行預收三個月物業服務費，且認為B物業公司提供的物業服務并未完全符合合同約定的義務，該業主屢屢投訴后也未得到改善，故自2017年7月起不再交納物業服務費，至2019年9月，共計欠費19,664.26元。后B物業公司將該業主訴至法院，要求其支付所欠物業管理費人民幣19,664.26元、支付2017年7月1日至2019年9月30日期間拖欠的物業管理費的違約金，至實際支付日止并承擔本案全部訴訟費用。
法院觀點：
建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同依法成立，合法有效，對業主具有約束力。合同約定的管理期限屆滿后，涉案小區業主大會尚未成立，且建設單位亦未另聘物業管理企業，而物業管理為住宅小區所不可或缺，原告繼續管理涉案小區有利于全體業主，本院予以確認。原告為被告房屋所在的A小區提供物業服務，被告作為房屋權利人，接受了原告的服務，應按合同約定向原告支付相應的物業管理費。原告要求被告支付2017年7月1日至2019年9月30日欠付的物業費19,664.26元于法有據，應予支持。被告對原告提供的物業服務不滿，并為此向有關部門屢屢投訴雖未構成其拒付物業費的理由，但系事出有因，并非惡意不付，故對原告主張的違約金本院不予支持。
律師分析與啟示：
物業公司通過訴訟的方式催繳物業費并不鮮見，業主欠費訴訟是物業服務合同糾紛中最為常見的一種。此類糾紛多為業主拒繳、拖欠物業費，物業公司進行催討時產生的糾紛。曾經物業費的催繳是社區管理的痛點，部分業主與物業公司矛盾激烈，部分物業通過斷水斷電催繳物業費，業主也以不享受物業服務為由拒交物業費，雙方矛盾不激化。隨著《民法典》的出臺，繳費與催費的行為都被進一步規范，《民法典》第九百四十四條規定“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
根據《民法典》上述規定，交納物業費是業主的法定義務，不管業主是否入住，還是是否已經實際接受服務，業主均應當支付物業費，明確規定物業不可以采取斷水斷電等方式來催收物業管理費，有的物業公司采取不允許業主停車、限制業主使用電梯等方式來催收物業費也是不允許的，這一規定既保障了雙方的權利，又不會激化矛盾，守住民事法律關系各方行業底線，又為和諧社區的建設筑基。當業主拒絕支付物業費時，物業服務人員應當采取合理合法的措施予以追繳，一方面公司的服務應當被業主所認可，通過多多溝通來收取物業費，另一方面，針對無理欠費的業主可通過訴訟或仲裁方式催收物業服務費。” 同時，《民法典》也對催繳物業費的方法進行了明確，首先物業服務人員有催告的前置義務，一般采取發送書面催告的方式，告知業主在合理期限內支付物業費，業主收到催告通知還未予以支付的，物業服務人員此時才可通過訴訟、仲裁的途徑維護自身權益，物業服務人員在訴訟主張支付物業服務費時需要先走完前置程序。
為了提升服務質量，從根本上避免上述糾紛，物業服務公司首先應當及時與業委會（業主大會）簽訂《物業服務合同》，明確約定雙方的權利義務，確保簽訂的合同已經經過業主大會合法程序，并履行信息公示等相關義務，如果《物業服務合同》到期，物業公司仍然為業主提供服務的，根據《民法典》第九百四十八條規定：“物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。”從法律上講，不定期合同延續了原來的合同權利義務，物業公司提供管理服務，業主有義務按照合同約定交納物業管理費。
滬公網安備 31010402007129號
